Wann darf mein Vermieter den Mietvertrag kündigen?

Für viele Mieter stellt sich die Frage, wann ein Mietvertrag vom Vermieter zulässigerweise gekündigt werden darf. Die Komplexität des österreichischen Mietsrechts erlaubt hier jedoch leider keine schnelle Antwort. Vielmehr sind eine Reihe von Gesetzesbestimmungen zu beachten. Hier erfahren Sie, wann ein Mietvertrag vom Vermieter wirklich gekündigt werden darf.

12.01.2015 | Mietrecht

Auf die Mehrzahl der in Österreich bestehenden Mietrechtsverhältnisse ist das Mietrechtsgesetz (MRG) anzuwenden, für alle übrigen Mietrechtverträge gilt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Das MRG enthält im Gegensatz zum ABGB Kündigungsschutzbestimmungen, die zugunsten des Mieters zwingend sind, dh sie können vertraglich nicht ausgeschlossen werden, es sei denn, eine Vertragsklausel wäre für den Mieter günstiger. Die Kündigungsschutzbestimmungen des MRG greifen daher nur, wenn das MRG auf den konkreten Mietvertrag zur Anwendung gelangt.

In den Anwendungsbereich des MRG fallen beispielsweise nicht:

  • Dienstwohnungen, wenn sie auf maximal 6 Monate befristet vermietet sind

  • Zweitwohnungen

  • Ferienwohnungen

  • Mietverhältnisse über Ein- und Zweifamilienhäuser, die nach dem 31.12.2001 geschlossen wurden

  • Miete in einem Hotel oder Pension

  • Miete in Heimen (Senioren-, Schüler- oder Studentenheime, etc.)

Im Bereich des ABGB besteht in Bezug auf Mietverhältnisse weitgehend Vertragsfreiheit, sodass kein spezieller Kündigungsschutz besteht. Ein unbefristeter Mietvertrag kann daher unter Einhaltung der gesetzlichen bzw. vereinbarten Kündigungsfrist aufgekündigt werden. Befristete Mietverträge enden in der Regel durch Zeitablauf. Eine vorzeitige Auflösung durch den Vermieter ist nur dann möglich, wenn es zu einem erheblich nachteiligen Gebrauch der Wohnung durch den Mieter kommt oder bei qualifiziertem Mietzinsrückstand.

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Kündigungsschutz im Rahmen des MRG bei befristeten Mietverträgen

Wird ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen so endet dieser durch Ablauf der vereinbarten Zeit. Das MRG sieht allerdings vor, dass das Mietverhältnis jedenfalls mindestens 3 Jahre betragen muss – sowohl beim Erstabschluss als auch bei jeder Vertragsverlängerung. Für den Mieter regelt § 29 MRG jedoch eine Ausnahme: Nach Ablauf eines Jahres kann der Mieter das Mietverhältnis unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist aufkündigen. Eine vorzeitige Auflösung durch den Vermieter ist im Bereich des MRG auch wiederum nur dann möglich, wenn es zu einem erheblich nachteiligen Gebrauch der Wohnung durch den Mieter kommt oder bei qualifiziertem Mietzinsrückstand.

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Kündigungsschutz im Rahmen des MRG bei unbefristeten Mietverträgen

Für unbefristete Mietverträge gilt, dass diese nur dann durch den Vermieter gekündigt werden kann, wenn einer der im Gesetz genannten wichtigen Gründe vorliegt:

  • Der Mieter entrichtet trotz Mahnung den Mietzins nicht.

  • Der Mieter verweigert Dienstleistungen, die als Mietzinsbestandteil vereinbart sind.

  • Der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht oder gröblich vernachlässigt.

  • Der Mieter begeht eine nicht geringfügig strafbare Handlung gegenüber dem Vermieter oder Mitbewohnern.

  • Der Mieter legt ein rücksichtsloses oder grob anstößiges Verhalten gegenüber den Mitbewohnern an den Tag.

  • Der Mieter den Mietgegenstand ganz weitergegeben hat und ihn offenbar in naher Zeit nicht für sich dringend benötigt.

  • Der Mieter verstirbt und die Eintrittsberechtigten haben kein dringendes Wohnbedürfnis.

  • Die Wohnung wird nicht zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses verwendet, es sei denn, dass der Mieter aus beruflichen Gründen abwesend ist.

  • Die vermieteten Räumlichkeiten werden nicht zu der im Vertrag bedungenen oder einer gleichwertigen geschäftlichen Betätigung regelmäßig verwendet werden, es sei denn, dass der Mieter nur vorübergehend wegen Urlaubs, Krankheit oder Kuraufenthalts abwesend ist.

  • Der Vermieter benötigt die Wohnung dringend für sich zu Wohnzwecken und ihm durch eine Aufrechterhaltung des Mietvertrages mit dem Mieter ein übergebührlicher Nachteil entstehen würde (Eigenbedarf).

  • Der Vermieter den Mietgegenstand für sich selbst oder für Verwandte benötigt und dem Mieter Ersatz beschaffen wird.

  • Der Mietgegenstand wird aus Verkehrsrücksichten, zu Assanierungszwecken, zur Vermehrung der Wohnungen, die zur Beseitigung oder Milderung eines im Ortsgebiet bestehenden quantitativen Wohnungsbedarfes oder eines qualitativen Wohnfehlbestandes geeignet sind, oder aus anderen Gründen im öffentlichen Interesse liegt, abgerissen oder umgebaut und dem Mieter Ersatz beschafft wird.

  • Der Mieter einer Wohnung der Kategorie D verweigert eine Standardverbesserung und dem Mieter Ersatz beschafft wird.

  • Die Erhaltung des Objektes durch Mieteinnahmen ist weder jetzt noch künftig möglich und dem Mieter Ersatz beschafft wird.

  • Der Vermieter den Mietgegenstand, der schon vor der Kündigung zur Unterbringung von Arbeitern oder sonstigen Angestellten des eigenen Betriebes bestimmt war, für diesen Zweck dringend benötigt.

  • Wenn ein im Mietvertrag festgehaltener Kündigungsgrund eintritt.

Liegt einer der oben genannten wichtigen Gründe vor, kann der Mietvertrag jedoch nur beim zuständigen Bezirksgericht gekündigt werden, eine bloße Zustellung an den Mieter ist nach Mietrechtsgesetz nicht ausreichend.

Aufgrund des nicht ganz übersichtlichen österreichischen Mietrechts empfiehlt es sich, das Kündigungsrecht des Vermieters im Einzelfall genau zu prüfen. Ein Anwalt für Mietrecht kann Ihnen hier zur Seite stehen, um negative Konsequenzen, etwa bei Zustellung einer Kündigung Ihrer Wohnung oder einer Aufforderung zur Räumung der Wohnung vom Bezirksgericht, zu vermeiden.

 

Bild: ©Shutterstock

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