Immobilienertragssteuer: Steuerbelastung bei privaten Immobilienverkäufen

Bis zum 1. April 2012 unterlagen Immobilienverkäufe nur dann einer Steuerbelastung, wenn die Liegenschaft innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren veräußert wurde. Durch die Immobilienertragsteuer wurde das bisherige System abschafft. Nunmehr unterliegen sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken unabhängig vom Veräußerungszeitpunkt der Einkommenssteuerpflicht.

Die Veräußerung von privaten Grundstücken war bis April 2012 nur dann steuerpflichtig, wenn die betreffenden Grundstücke innerhalb der 10-Jährigen Spekulationsfrist veräußert wurden.  Diese Frist verlängerte sich auf 15 Jahre, wenn bei vermieteten Gebäuden innerhalb der ersten 10 Jahre bestimmte Herstellungsaufwendungen abgeschrieben wurden. Außerhalb des 10 bzw. 15-Jahre Zeitraumes war die Veräußerung steuerfrei. Dieses System wurde nunmehr abgeschafft und durch das 1. Stabilitätsgesetz 2012 neu geregelt. Sämtliche Veräußerungen unterliegen nunmehr einer neuen Immobilienertragsteuer (Immo-ESt).

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25% Ertragssteuer bei „Neu-Grundstücken“

Generell werden Veräußerungsgewinne (= Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten), die von Liegenschaften stammen, die nach dem 1.4.2002 erworben wurden („Neu-Grundstücke“), mit 25% besteuert – dies in Anlehnung an die Besteuerung von Kapitalvermögen. Wie auch die Erlöse aus Kapitalvermögen wirken die Einkünfte aus der Veräußerung von Liegenschaften nicht progressionserhöhend auf das übrige Einkommen. Wird das übrige Einkommen mit weniger als 25% besteuert, kann jedoch auf Antrag die Regelbesteuerung (Regelbesteuerungsoption) angewandt werden.

Um der Inflation Rechnung zu tragen, sieht das Gesetz vor, dass nach Ablauf der 10 Jahres Frist eine Inflationsabgeltung von 2% pro Jahr geltend gemacht werden kann (Inflationsabschlag). Allerdings ist dieser Abschlag auf 50% des Veräußerungsgewinns beschränkt.

Maßgeblich für die Steuerpflicht ist, dass es sich um „Veräußerungen“ (bspw. Verkauf oder Tausch) handeln muss. Unentgeltliche Zuwendungen wie Schenkungen sind nach wie vor (Stand April 2015) nicht steuerpflichtig.

Erfasst sind nicht nur Grund und Boden sowie Gebäude, sondern auch Eigentumswohnungen und grundstücksgleiche Rechte wie Baurechte oder Fischereirechte.

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3,5% Ertragssteuer bei „Alt-Grundstücken“

Wurde das Grundstück vor dem 31.3.2002 angeschafft („Alt-Grundstück“), unterliegt der Veräußerungserlös einer Besteuerung von 3,5% – was dem Wert der Grunderwerbssteuerbelastung auf Seiten des Käufers entspricht.

Anders sieht es dagegen bei nach dem 31.12.1987 in Bauland umgewidmeten Liegenschaften ­ ­– etwa von Agrar- oder Grünland in Bauland – aus: Hier erfolgt eine Besteuerung von effektiv 15% der Verkaufserlöses.

Ausnahmen – Hauptwohnsitz und selbst erstellte Gebäude

Von der Steuerpflicht sind jedoch bestimmte Fälle ausgenommen:

  • Hauptwohnsitzbefreiung: Diente ein Haus oder eine Eigentumswohnung inkl Grund und Boden (allerdings beschränkt auf 1.000m2) in den letzten 2 Jahre durchgehend oder in den letzten 10 Jahren 5 Jahre als Hauptwohnsitz der Veräußerers und wird der Hauptwohnsitz aufgegeben, ist der Verkauf der Liegenschaft steuerfrei. 

  • Auch sind selbst errichtete Gebäude von der Steuerpflicht befreit – dies gilt jedoch nicht für das Grundstück, auf dem das Gebäude errichtet wurde.

Welche Werbungskosten dürfen in Abzug gebracht werden?

In Anlehnung an die Kapitalertragssteuer ist ein Abzug der Werbungskosten grundsätzlich nicht möglich. Ausgenommen sind hiervon lediglich Notar- oder Rechtsanwaltskosten im Zusammenhang mit der Selbstberechnung.

Abführung der Steuer durch Parteienvertreter

Die Steuer ist selbst zu berechnen und von den Parteienvertretern (Rechtsanwalt, Notar) an das Finanzamt abzuführen. In diesem Zusammenhang ist wichtig, dass alle Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten wie Notarkosten, Grunderwerbssteuer oder die Eintragungsgebühr dokumentiert werden.

Um Ihren Immobilienverkauf steuerrechtskonform abzuwickeln, empfiehlt es sich, einen Rechtsanwalt für Immobilien- und Liegenschaftsrecht bzw. Steuerrecht zu konsultieren.

 

Bild: ©Shutterstock

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