Betriebskosten-Abrechnung: Welche Kosten muss der Mieter wirklich tragen?

Immer wieder wird den Mietern von den Hausverwaltungen zu viel an Betriebskosten verrechnet. Eine genaue Überprüfung der jährlichen Betriebskostenabrechnung ist daher sehr zu empfehlen – allerdings ist diese für Laien oft nur schwer zu durchschauen. Es besteht jedoch die Möglichkeit, diese gerichtlich überprüfen zu lassen.

03.09.2015 | Mietrecht

Das Mietrechtsgesetz (MRG) enthält in § 21 einen Betriebskosten-Katalog, der im einzelnen genau regelt, welche Kosten als Betriebskosten anzusehen sind. Handelt es sich bei bestimmten Ausgaben um „Betriebskosten“ im Sinne des MRG, so sind diese vom Mieter zu bezahlen. Umgekehrt dürfen Kosten, die nicht als Betriebskosten zu qualifizieren sind, vom Vermieter nicht weiterrechnet werden. Er muss sie selbst tragen.

Gelten die Betriebskosten-Regelungen für alle Wohnungen?

Nein. Nicht alle Wohnungen unterliegen den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes. Nur bei Mietgegenstände, die zur Gänze dem Mietrechtsgesetz unterliegen, sind die Bestimmungen zu den Betriebskosten zwingend anzuwenden.

Mietrecht
Mietvertrag prüfen
Ihr Mietvertrag wird von einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt überprüft.
ab 150 EUR inkl. USt.

In bestimmten Fällen sind Betriebskosten-Regelungen frei vereinbar!

Handelt es sich um Mietverhältnisse, die vom Anwendungsbereich des MRG vollkommen ausgenommen sind (bspw. Dienstwohnungen, Ferienwohnung, bestimmte Mietverträge von Ein- und Zweifamilienhäuser), können der Vermieter und Mieter frei vereinbaren, was als Betriebskosten zu qualifizieren ist und wer, welche Kosten trägt. Hier gibt es keine gesetzlichen Vorgaben.

Was zählt alles als "Betriebskosten"?

Das Mietrechtsgesetz (MRG) legt genau fest, welche Kosten als Betriebskosten gelten dürfen.

Als Betriebsauskosten gelten:

  • Wasserversorgung (bspw. Gebühren für Wasserbezug)

  • Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtung

  • Rauchfangkehrung (regelmäßig durchzuführende Kehrungen, nicht aber Reparatur von Kaminschäden)

  • Kanalräumung (regelmäßige Kanalräumung, Behebung von Kanalverstopfung; nicht aber Instandhaltungsarbeiten an bestehenden Kanälen)

  • Abfallentsorgung (regelmäßige Müllabfuhr)

  • Schädlingsbekämpfung (Kosten, die der unmittelbaren Schädlingsbekämpfung dienen  wie Mäusefallen, Rattengift etc.; nicht aber: Kosten für Baumaßnahmen oder Schadensbehebung)

  • Beleuchtung der allgemeinen Teile des Hauses (Kosten für Beleuchtung von Stiegen, Kellerräumen, Waschküchen, Hof, nicht aber: Reparatur und Erhaltungsarbeiten für Lichtleitungen)

  • Versicherung des Hauses (Kosten für angemessene Versicherung: Feuerversicherung, Haftpflichtversicherung, Schadensversicherung wegen Glasbruch oder Sturmschäden)

  • Verwaltung (Verwaltungskostenpauschale wird nach Größe des Hauses berechnet)

  • Hausbesorger (Gehalt und Abfertigung für Hausbesorger, Materialkosten)

  • Lift (nur Wartung, nicht Reparatur)

  • Betreuung von Grünanlagen

  • Betrieb von sonstigen Gemeinschaftsanlagen (Sauna, Fitnessräume, Kinderspielplatz, etc)

  • Angemessen Aufwendung für Hausbetreuung (wenn ein Hausbesorger fehlt; Kosten für Reinigung und Schneeräumung, Beaufsichtigung des Hauses etc.)

  • Öffentliche Abgaben (bspw. Grundsteuer)

Rechtsschutzversicherung - durchblicker.at

Wie werden die Betriebskosten auf die Mieter verteilt?

Die Betriebs-Kosten werden unter den einzelnen Mietern nach einem bestimmten Schlüssel (Verteilungsschlüssel) aufgeteilt: Nutzfläche der jeweiligen Wohnung im Verhältnis zur gesamten Nutzfläche des Hauses.

Kurz gesagt: je größer die Wohnung, umso größer ist Ihr Anteil an den Betriebskosten!

Wie erfolgt die Abrechnung der Betriebskosten?

Der Vermieter kann die Betriebskosten gegenüber dem Mieter auf 2 verschiedene Arten geltend machen:

Jahrespauschalverrechnung

Der Vermieter kann einen monatlichen Pauschalbetrag einheben, dessen Höhe sich aus dem Gesamtbetrag der Betriebskosten des vergangenen Jahres zusammensetzt.

WICHTIG: Der Pauschalbetrag darf nur um 10% des letztjährigen Gesamtbetrages erhöht werden. Die Erhöhung muss bereits bei der ersten Rate des neues Jahres erfolgen und kann im Laufe des Jahres nicht nochmals erhöht werden.

Der Vermieter ist verpflichtet, die gesamten Betriebskosten in einer Jahresabrechnung bis spätestens 30. Juni des folgenden Jares abzurechen. Im Rahmen der Jahresabrechnungen sind die Kosten einzeln aufgegliedert darzustellen.

Je nachdem ob sich aus der Jahresabrechnung ein Überschuss oder ein Fehlbetrag ergibt, muss dieser vom Vermieter zurückerstattet bzw. vom Mieter bezahlt werden.

Einzelvorschreibung

Der Vermieter kann die laufenden Kosten auch einzeln an jedem Monatsersten vorschreiben. Diese Vorschreibungsvariante ist aber nur dann zulässig, wenn dem Mieter 3 Tage vor dem Monatsersten mit entsprechenden Rechnungen die Kosten auch tatsächlich nachgewiesen wurden. Auch in diesem Fall gilt, dass die Kosten nachprüfbar aufgeschlüsselt werden müssen.

Ist der Vermieter zur Offenlegung der Betriebskostenabrechnung verpflichtet?

Der Mieter ist berechtigt, jederzeit Einsicht in die Abrechnung und Belege der Betriebskosten zu nehmen. Bei Weigerung des Vermieters kann dies auch gerichtlich erzwungen werden.

Zweifel an der Betriebskosten-Abrechnung? – eine gerichtlich Überprüfung ist möglich!

Ob die Betriebskosten-Jahresabrechnung ordnungsgemäß erstellt wurde, kann im Rahmen eines Schlichtungsverfahrens bzw. einem Außerstreitverfahrens beim zuständigen Bezirksgericht überprüft werden. Ein auf Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt unterstützt Sie dabei.

Hier lässt sich klären, ob ein

  • bestimmter Betrag überhaupt als „Betriebskosten“ verrechnet werden darf,
  • der Verteilungsschlüssel richtig angewendet wurde,
  • die Höhe der monatlichen Pauschalrate,
  • sowie die Höhe Einzelvorschreibung.

Kommt bei der Überprüfung heraus, dass der Mieter zu viel an Betriebskosten gezahlt hat, kann das Gericht den Vermieter direkt anweisen, den Mehrbetrag an den Mieter zurückzuerstatten.

 

Bild Copyright: Shutterstock

Nach oben