Ablöse & Investitionskostenersatz – Wann dürfen Vermieter eine Ablöse verlangen?

Gelegentlich wird vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags die Zahlung einer Ablöse verlangt. „Schwarze Ablösen“ für den Abschluss des Mietvertrages sind bei den meisten Mietverträgen jedoch verboten. Für vom Vormieter geleistete Investitionen oder für zurückgelassene Möbel kann dagegen eine Zahlung des Mieters vereinbart werden.

25.11.2015 | Mietrecht

Was ist eine Ablöse?

Der Begriff „Ablöse“ existiert in der österreichischen Rechtsordnung selbst nicht, sondern man versteht darunter allgemein Zahlungsvereinbarungen, die im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrages vereinbart werden. Dazu zählen Zahlungen an den Vermieter, Vormieter oder an die Hausverwaltung bzw. den Makler. Derartige Zahlungsvereinbarungen können sehr hoch ausfallen und sind nicht immer zulässig. Sehr beliebt sind Ablösen für vom Vormieter zurückgelassene Möbel oder getätigte erhebliche Investitionen.

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Welche Ablöse ist nicht erlaubt? – „schwarze Ablöse“

Grundsätzlich gilt, dass sogenannte schwarze Ablösen unzulässig sind. Darunter versteht man Vereinbarungen, wonach der Mieter den Mietvertrag nur dann erhält, wenn er die Ablöse bezahlt  („Mietvertrag nur bei Ablöse“). Dieses Verbot gilt jedoch nur für jene Mietverträge, die in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallen. Nicht in den Anwendungsbereich des MRG fallen bspw. frei finanzierte Wohnungen, Ein- oder Zweifamilienhäuser oder Zweitwohnungen. In diesen Fällen sind jegliche Arten von Ablösezahlungen jedenfalls zulässig und können frei  vertraglich vereinbart werden.

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Welche Ablöse ist erlaubt? – Investitionskostenablöse

Obwohl ein Mietvertrag in den Anwendungsbereich des MRG fällt, kann dennoch eine Ablöse für die Investitionskosten verlangt werden. Der Vormieter ist gemäß § 10 MRG berechtigt, von ihm geleistete Sanierungs- oder Investitionskosten (bspw. neue Heiztherme, Austausch des Fußbodens, Erneuerung der Elektrik, Renovierung des Bads) von seinem Vermieter ersetzt zu bekommen. Der Vermieter wiederum darf diesen Aufwand auf den neuen Mieter überwälzen. Nicht überwälzbar sind dagegen Investitionskosten des Vermieters selbst.

Wichtig: In diesem Fall sollten Sie eine Rechnung verlangen. Nur belegbare Leistungen müssen ersetzt werden.

Ablöse für Möbel des Vormieters

In der Praxis werden häufig auch „Ablösen“ für Möbel oder Küchen – die der Vormieter in der Wohnung zurücklässt – verlangt. Hier handelt es sich allerdings nicht um eine klassische Ablöse, sondern vielmehr um einen Kaufvertrag über die betreffenden Gegenstände zwischen Vormieter und Mieter. Dies ist natürlich erlaubt.

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Ablöse bei Genossenschaftswohnungen

Ablösen für zurückgelassene Wohnungseinrichtungen sind auch bei Genossenschaftswohnungen sehr häufig. Zusätzlich sind bei gemeinnützigen Wohnungen Einmalzahlung von Baukostenbeiträgen („Genossenschaftsanteil“) zu leisten – diese ist explizit zulässig und muss meist noch vor Einzug in die Wohnung bezahlt werden. Allerdings muss der Baukostenbeitrag mit Rechnungen klar belegbar sein und der Größe der Wohnung entsprechen.

Rechtsanwalt für Mietrecht

Wenn Sie im Detail prüfen lassen möchten, ob eine Ablöse zulässig bzw. überhöht ist, empfiehlt es sich einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu kontaktieren. Auch wenn Sie Fragen zu anderen mietrechtlichen Themen, wie Mietzinshöhe, Mietzinsminderung oder zur Kündigung von Mietverträgen haben, finden Sie hier eine Liste von in Österreich tätigen Rechtsanwälten für Mietrecht.

 

Bild: ©Shutterstock

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