Wohnungseigentum in Österreich – Begründung und Vertrag

Wohnungseigentum in Österreich – Begründung und Vertrag

Erwerben Sie ein Wohnungseigentum, werden Sie zum Miteigentümer der gesamten Liegenschaft. Dafür muss ein Wohnungseigentumsvertrag abgeschlossen werden. Was dabei zu beachten ist, lesen Sie in diesem Artikel.

24.08.2015 | Wohnungseigentumsrecht

Wohnungseigentum: Definition

Bei Wohnungseigentum handelt es sich in Österreich um das dingliche Recht eines Miteigentümers einer Liegenschaft, eine bestimmte Wohnung ausschließlich zu nutzen und darüber zu verfügen. Der jeweilige Miteigentümer verfügt nur über einen ideellen Anteil an der gesamten Liegenschaft (zB 50/800-stel). Mit diesem ideellen Anteil ist das Recht untrennbar verbunden, eine bestimmte Wohnung ausschließlich zu nutzen. Dies ist der größte Unterschied zu einem „schlichten Miteigentümer“.

Begründung Wohnungseigentum

In der Regel wird Wohnungseigentum durch eine schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer begründet – den Wohnungseigentumsvertrag. Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum ist immer, dass Miteigentum von mindestens 2 Personen an einer Liegenschaft besteht.

Für die Begründung ist zunächst ein Gutachten eines Sachverständigen oder eine Bescheinigung der Baubehörde über die Anzahl der Objekte sowie ein Gutachten über die Nutzwertberechnung notwendig. In Folge dessen wird der Wohnungseigentumsvertrag erstellt. Danach erfolgt die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch, da das Recht erst damit begründet wird.

Was regelt der Wohnungseigentumsvertrag?

Der Wohnungseigentumsvertrag regelt die rechtlichen Beziehungen der einzelnen Miteigentümer einer Liegenschaft untereinander. Der Wohnungseigentumsvertrag ist im österreichischen Wohnungseigentumsgesetz 2002 geregelt.

Welche Inhalte muss der Wohnungseigentumsvertrag aufweisen?

Zwingender Mindestinhalt für einen Wohnungseigentumsvertrag ist die wechselseitige Einräumung, eine bestimmte Wohnung der Liegenschaft ausschließlich zu nutzen und darüber zu verfügen.

Ratsam sind jedoch zahlreiche weitere Bestimmungen, etwa über

Wohnungseigentumsvertrag laufende Kosten

Bei einem Wohnungseigentum können laufende Kosten entstehen. Darunter fallen beispielsweise:

Zur Deckung der Kosten werden meist Vorauszahlungen aller Miteigentümer mithilfe des Aufteilungsschlüssels eingehoben. Die einzelnen Vorschreibungen werden entsprechend dem Aufteilungsschlüssel auf alle Eigentümer aufgeteilt und am 5. jedes Monats fällig gestellt.

Woran kann Wohnungseigentum begründet werden?

Nicht nur an Wohnungen im herkömmlichen Sinn kann Wohnungseigentum begründet werden, sondern bspw. auch an

Kann Wohnungseigentum nur durch eine Person begründet werden?

Grundsätzlich kann Wohnungseigentum nur von einer Person begründet werden. Hier sind nicht nur natürliche Personen, sondern auch juristische Personen gemeint – also auch Gesellschaften wie GmbHs oder AGs. Der im Wohnungseigentumsvertrag einer bestimmten Person zugesprochene Mindestanteil darf zudem nicht geteilt werden.

Ausnahme: Eigentümerpartnerschaft – siehe nächster Abschnitt.

Eigentümerpartnerschaft – Begründung von Wohnungseigentum durch 2 Personen

Von der dem Grundsatz der Unteilbarkeit der ideellen Anteile gibt es eine wichtige Ausnahme: die Eigentümerpartnerschaft. Hiermit wird es 2 Personen ermöglicht, gemeinsames Wohnungseigentum zu begründen.

Es ist keine Voraussetzung, dass die beiden Personen in einer besonderen Weise verbunden sind. Es muss sich somit um keine Angehörigen oder Ehegatten handeln.

Einzige Voraussetzung ist, dass die beiden Partner je 50% Eigentümer des ideellen Anteils sind. Zudem dürfen beiden Anteile nicht unterschiedlich belastet werden.

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Die Eigentümergemeinschaft

Alle Miteigentümer sind Teil der Eigentümergemeinschaft. Gemeinsam entscheiden sie über die Verwaltung der sogenannten „allgemeinen Teile“ wie z.B. Stiegenhäuser, Fassaden, Heizungsräume und Müllplätze. Typische Aufgaben der Eigentümergemeinschaft sind die Bestellung einer Hausverwaltung, die Durchführung von Reparaturen oder Renovierungen der allgemeinen Teile der Liegenschaft und die Festlegung der Höhe der Rücklagen für Reparaturen. Bezüglich der Liegenschaftsverwaltung ist die Rechtsform der Eigentümergemeinschaft eine juristische Person. Dadurch kann sie als solche Verträge mit beispielsweise einer Hausverwaltung eingehen.

Erwerb einer bestehenden Eigentumswohnung ­– beschränkte Einflussnahme auf den Wohnungseigentumsvertrag

Erwerben Sie eine bereits bestehende Eigentumswohnung, so bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als den bestehenden Wohnungseigentumsvertrag zu akzeptieren.

Wichtig: Lassen Sie den bestehenden Wohnungseigentumsvertrag von einem spezialisierten Rechtsanwalt überprüfen, damit Sie nicht von nachteiligen Bestimmungen überrascht werden.

TIPP: Bei bestehenden Wohnungseigentumsverträgen können Sie im Rahmen der Eigentümerversammlung auf die Neugestaltung des Vertrages hinwirken. Hierfür ist jedoch Einstimmigkeit erforderlich!

Prüfen Sie den Wohnungseigentumsvertrag vor dem Kauf genau!

Achtung!: Grundsätzlich besteht bei Wohnungseigentumsverträgen – mit Ausnahme der zwingenden Bestimmungen – Vertragsfreiheit. In einem Wohnungseigentumsvertrag können zahlreiche Bestimmungen enthalten sein, die sich nachteilig für Sie auswirken können.

Bei Begründung von Wohnungseigentum ist es daher zu empfehlen, einen auf bzw. Wohnungseigentumsrecht bzw. Liegenschafts- und Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu kontaktieren, um die einzelnen Bestimmungen genauestens zu überprüfen.

Haftungsausschluss: Die auf dieser Website bereitgestellten Informationen sind lediglich allgemeine Informationen und ersetzen keine professionelle rechtliche Beratung. Jede Haftung für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität ist ausgeschlossen.

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