Wohnungseigentum – Was Sie darüber wissen sollten!
Was ist Wohnungseigentum?
Bei Wohnungseigentum handelt es sich das Recht eines Miteigentümers einer Liegenschaft eine bestimmte Wohnung ausschließlich zu nutzen und darüber zu verfügen. Der jeweiligen Miteigentümer verfügt nur über einen ideellen Anteil an der Liegenschaft (zB 50/800-stel). Mit diesem idealen Anteil ist das Recht untrennbar verbunden, eine bestimmte Wohnung ausschließlich zu nutzen.
Wodurch wird Wohnungseigentum begründet?
In der Regel wird Wohnungseigentum durch eine schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer begründet – den Wohnungseigentumsvertrag. Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum ist immer, dass Miteigentum von mindestens 2 Personen an einer Liegenschaft besteht.
Was regelt der Wohnungseigentumsvertrag?
Der Wohnungseigentumsvertrag regelt die rechtlichen Beziehungen der einzelnen Miteigentümer einer Liegenschaft untereinander. Der Wohnungseigentumsvertrag ist im österreichischen Wohnungseigentumsgesetz 2002 geregelt.
Welche Inhalte muss der Wohnungseigentumsvertrag aufweisen?
Zwingender Mindestinhalt für einen Wohnungseigentumsvertrag ist die wechselseitige Einräumung, eine bestimmte Wohnung der Liegenschaft ausschließlich zu nutzen und darüber zu verfügen.
Ratsam sind jedoch zahlreiche weitere Bestimmungen, etwa über
- die Benutzung gemeinsamer Teile der Liegenschaften (Benützungsregelung)
- Verwaltung der Liegenschaft
- Aufwendungen (insbesondere bei vom Nutzwertschlüssel abweichender Vereinbarungen) und
- Bildung von Rücklagen.
Woran kann Wohnungseigentum begründet werden?
Nicht nur an Wohnungen im herkömmlichen Sinn kann Wohnungseigentum begründet werden, sondern bspw. auch an
- Reihenhäusern
- selbstständige Geschäftsräume
- KFZ-Abstellplätzen
- Lager
- Kellerräume und
- Gartenhäusern.
Kann Wohnungseigentum nur durch eine Person begründet werden?
Grundsätzlich kann Wohnungseigentum nur von einer Person begründet werden. Hier sind nicht nur natürliche Personen, sondern auch juristische Personen gemeint – also auch Gesellschaften wie GmbHs oder AGs. Der im Wohnungseigentumsvertrag einer bestimmten Person zugesprochene Mindestanteil darf zudem nicht geteilt werden.
Ausnahme: Eigentümerpartnerschaft – siehe nächster Abschnitt.
Eigentümerpartnerschaft – Begründung von Wohnungseigentum durch 2 Personen
Von der dem Grundsatz der Unteilbarkeit der ideellen Anteile gibt es eine wichtige Ausnahme: die Eigentümerpartnerschaft. Hiermit wird es 2 Personen ermöglicht, gemeinsames Wohnungseigentum zu begründen.
Es ist keine Voraussetzung, dass die beiden Personen in einer besonderen Weise verbunden sind. Es muss sich somit um keine Angehörigen oder Ehegatten handeln.
Einzige Voraussetzung ist, dass die beiden Partner, je 50% Eigentümer des ideellen Anteils sind. Zudem dürfen beiden Anteile nicht unterschiedlich belastet werden.
Erwerb einer bestehenden Eigentumswohnung – beschränkte Einflussnahme auf den Wohnungseigentumsvertrag
Erwerben Sie eine bereits bestehende Eigentumswohnung, so bleibt Ihnen nichts anderes übrig als den bestehenden Wohnungseigentumsvertrag zu akzeptieren.
Wichtig: Lassen Sie den bestehenden Wohnungseigentumsvertrag von einem spezialisierten Rechtsanwalt überprüfen, damit Sie nicht von nachteiligen Bestimmungen überrascht werden.
TIPP: Bei bestehenden Wohnungseigentumsverträgen können Sie im Rahmen der Eigentümerversammlung auf die Neugestaltung des Vertrages hinwirken. Hierfür ist jedoch Einstimmigkeit erforderlich!
Prüfen Sie den Wohnungseigentumsvertrag vor dem Kauf genau!
Achtung!: Grundsätzlich besteht bei Wohnungseigentumsverträge – mit Ausnahme der zwingenden Bestimmungen – Vertragsfreiheit. In einem Wohnungseigentumsvertrag können zahlreiche Bestimmungen enthalten sein, die sich nachteilig für Sie auswirken können.
Bei Begründung von Wohnungseigentum ist es daher zu empfehlen, einen auf bzw. Wohnungseigentumsrecht bzw. Liegenschafts- und Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu kontaktieren, um die einzelnen Bestimmungen genauestens zu überprüfen.
Foto: ©Shutterstock
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