Wohnungseigentum in Österreich – Begründung und Vertrag
Wohnungseigentum: Definition
Bei Wohnungseigentum handelt es sich in Österreich um das dingliche Recht eines Miteigentümers einer Liegenschaft, eine bestimmte Wohnung ausschließlich zu nutzen und darüber zu verfügen. Der jeweilige Miteigentümer verfügt nur über einen ideellen Anteil an der gesamten Liegenschaft (zB 50/800-stel). Mit diesem ideellen Anteil ist das Recht untrennbar verbunden, eine bestimmte Wohnung ausschließlich zu nutzen. Dies ist der größte Unterschied zu einem „schlichten Miteigentümer“.
Begründung Wohnungseigentum
In der Regel wird Wohnungseigentum durch eine schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer begründet – den Wohnungseigentumsvertrag. Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum ist immer, dass Miteigentum von mindestens 2 Personen an einer Liegenschaft besteht.
Für die Begründung ist zunächst ein Gutachten eines Sachverständigen oder eine Bescheinigung der Baubehörde über die Anzahl der Objekte sowie ein Gutachten über die Nutzwertberechnung notwendig. In Folge dessen wird der Wohnungseigentumsvertrag erstellt. Danach erfolgt die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch, da das Recht erst damit begründet wird.
Was regelt der Wohnungseigentumsvertrag?
Der Wohnungseigentumsvertrag regelt die rechtlichen Beziehungen der einzelnen Miteigentümer einer Liegenschaft untereinander. Der Wohnungseigentumsvertrag ist im österreichischen Wohnungseigentumsgesetz 2002 geregelt.
Welche Inhalte muss der Wohnungseigentumsvertrag aufweisen?
Zwingender Mindestinhalt für einen Wohnungseigentumsvertrag ist die wechselseitige Einräumung, eine bestimmte Wohnung der Liegenschaft ausschließlich zu nutzen und darüber zu verfügen.
Ratsam sind jedoch zahlreiche weitere Bestimmungen, etwa über
- die Benutzung gemeinsamer Teile der Liegenschaften (Benützungsregelung)
- Verwaltung der Liegenschaft
- Aufwendungen (insbesondere bei vom Nutzwertschlüssel abweichender Vereinbarungen) und
- Bildung von Rücklagen.
Wohnungseigentumsvertrag laufende Kosten
Bei einem Wohnungseigentum können laufende Kosten entstehen. Darunter fallen beispielsweise:
- Betriebskosten und sonstige Bewirtschaftungskosten
- Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen
- Verwaltungskosten
- Kosten für Erhaltungsarbeiten
- Beiträge zur Rücklage
- Annuitäten / Kreditrückzahlungen
Unter Betriebskosten versteht man üblicherweise die vom Vermieter dem Mieter vorgeschrieben Aufwendungen. Diese sind im Mietrechtsgesetz (MRG) genau aufgezählt und umfassen bspw. die Abwassergebühren, Rauchfangkehrer-Kosten, Kosten der Hausbetreuung, Versicherungen (z.B. Feuer- und Sturmversicherungen), Steuern etc.
Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, die Kosten für den Betrieb von Gemeinschaftsanlagen zu tragen. Darunter versteht man Aufzüge, Waschküchen, zentrale Wärmeversorgungsanlagen, Saunen, Schwimmbäder oder auch Grünanlagen. Sind einige Eigentümer von der Nutzung ausgeschlossen (weil sie z.B. keinen Schlüssel für den Aufzug haben), müssen sie die anteiligen Kosten nicht tragen. Können Sie die Anlagen nutzen, tun dies aber nicht (z.B. die Waschküche, weil Sie eine eigene Waschmaschine haben), sind sie trotzdem zur anteiligen Zahlung verpflichtet).
Die Kosten für die Verwaltung der Liegenschaft müssen ebenfalls von den Eigentümern getragen werden. Wird das Haus von einer gemeinnützigen Bauvereinigung verwaltet, sind bestimmte Höchstbeträge per Verordnung vorgeschrieben. Bei gewerblichen Hausverwaltern gibt es dagegen keine Obergrenzen. Das Verhandeln der Eigentümergemeinschaft mit unterschiedlichen Anbietern ist daher sehr zu empfehlen.
Den Eigentümern können zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses Zahlungen vorgeschrieben werden. Zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehören z.B. Dach, Fassade, Außenfenster, das Stiegenhaus sowie Strom- und Wasserleitungen. Für die Deckung von Erhaltungsarbeiten sollte in erster Linie die gebildete Rücklage (siehe nachfolgender Punkt) herangezogen werden. Nur wenn diese zur Deckung nicht ausreicht, sind die Eigentümer zur anteiligen Zahlung verpflichtet.
Zur Deckung von zukünftigen Aufwendungen ist jede Eigentümergemeinschaft gesetzlich verpflichtet, eine Rücklage zu bilden. Diese Rücklage soll zur Deckung von Kosten für Erhaltungs- und Reparaturmaßnahmen herangezogen werden („Reparaturreserve“). Die Höhe der Rücklage bzw. der monatlich zu leistenden Beiträge wird von der Hausverwaltung bestimmt. Die Wohnungseigentümer können aber dem Hausverwalter eine Weisung erteilen, wie hoch die Rücklage sein muss. Die Rücklage muss auf einem eigenen Konto verzinst angelegt werden.
Hierbei handelt es sich um Kosten für die Rückzahlung von Krediten, die für den Bau der Liegenschaften aufgenommen wurden. In manchen Fällen werden die Baukosten vom Bauträger über Kredite finanziert, die dann von der Eigentümergemeinschaft übernommen werden. Diese Kredite müssen dann von den Wohnungseigentümern zurückgezahlt werden. Besonders gemeinnützige Bauvereinigungen wenden diese Art der Finanzierung gerne an. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, sollten Sie sich auch genau die Konditionen des Kredits ansehen (Laufzeit, Zinsen, etc.).
Zur Deckung der Kosten werden meist Vorauszahlungen aller Miteigentümer mithilfe des Aufteilungsschlüssels eingehoben. Die einzelnen Vorschreibungen werden entsprechend dem Aufteilungsschlüssel auf alle Eigentümer aufgeteilt und am 5. jedes Monats fällig gestellt.
Woran kann Wohnungseigentum begründet werden?
Nicht nur an Wohnungen im herkömmlichen Sinn kann Wohnungseigentum begründet werden, sondern bspw. auch an
- Reihenhäusern
- selbstständigen Geschäftsräumen
- Parkplätzen
- Lagern
- Kellerräumen und
- Gartenhäusern.
Kann Wohnungseigentum nur durch eine Person begründet werden?
Grundsätzlich kann Wohnungseigentum nur von einer Person begründet werden. Hier sind nicht nur natürliche Personen, sondern auch juristische Personen gemeint – also auch Gesellschaften wie GmbHs oder AGs. Der im Wohnungseigentumsvertrag einer bestimmten Person zugesprochene Mindestanteil darf zudem nicht geteilt werden.
Ausnahme: Eigentümerpartnerschaft – siehe nächster Abschnitt.
Eigentümerpartnerschaft – Begründung von Wohnungseigentum durch 2 Personen
Von der dem Grundsatz der Unteilbarkeit der ideellen Anteile gibt es eine wichtige Ausnahme: die Eigentümerpartnerschaft. Hiermit wird es 2 Personen ermöglicht, gemeinsames Wohnungseigentum zu begründen.
Es ist keine Voraussetzung, dass die beiden Personen in einer besonderen Weise verbunden sind. Es muss sich somit um keine Angehörigen oder Ehegatten handeln.
Einzige Voraussetzung ist, dass die beiden Partner je 50% Eigentümer des ideellen Anteils sind. Zudem dürfen beiden Anteile nicht unterschiedlich belastet werden.
Die Eigentümergemeinschaft
Alle Miteigentümer sind Teil der Eigentümergemeinschaft. Gemeinsam entscheiden sie über die Verwaltung der sogenannten „allgemeinen Teile“ wie z.B. Stiegenhäuser, Fassaden, Heizungsräume und Müllplätze. Typische Aufgaben der Eigentümergemeinschaft sind die Bestellung einer Hausverwaltung, die Durchführung von Reparaturen oder Renovierungen der allgemeinen Teile der Liegenschaft und die Festlegung der Höhe der Rücklagen für Reparaturen. Bezüglich der Liegenschaftsverwaltung ist die Rechtsform der Eigentümergemeinschaft eine juristische Person. Dadurch kann sie als solche Verträge mit beispielsweise einer Hausverwaltung eingehen.
Erwerb einer bestehenden Eigentumswohnung – beschränkte Einflussnahme auf den Wohnungseigentumsvertrag
Erwerben Sie eine bereits bestehende Eigentumswohnung, so bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als den bestehenden Wohnungseigentumsvertrag zu akzeptieren.
Wichtig: Lassen Sie den bestehenden Wohnungseigentumsvertrag von einem spezialisierten Rechtsanwalt überprüfen, damit Sie nicht von nachteiligen Bestimmungen überrascht werden.
TIPP: Bei bestehenden Wohnungseigentumsverträgen können Sie im Rahmen der Eigentümerversammlung auf die Neugestaltung des Vertrages hinwirken. Hierfür ist jedoch Einstimmigkeit erforderlich!
Prüfen Sie den Wohnungseigentumsvertrag vor dem Kauf genau!
Achtung!: Grundsätzlich besteht bei Wohnungseigentumsverträgen – mit Ausnahme der zwingenden Bestimmungen – Vertragsfreiheit. In einem Wohnungseigentumsvertrag können zahlreiche Bestimmungen enthalten sein, die sich nachteilig für Sie auswirken können.
Bei Begründung von Wohnungseigentum ist es daher zu empfehlen, einen auf bzw. Wohnungseigentumsrecht bzw. Liegenschafts- und Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu kontaktieren, um die einzelnen Bestimmungen genauestens zu überprüfen.
Haftungsausschluss: Die auf dieser Website bereitgestellten Informationen sind lediglich allgemeine Informationen und ersetzen keine professionelle rechtliche Beratung. Jede Haftung für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität ist ausgeschlossen.
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