Wann können Parkplätze als Wohnungseigentum verkauft werden?
Allgemeiner Teil des Hauses oder Wohnungseigentum?
Grundsätzlich können Autoabstellplätze auf 2 verschiedene Arten rechtlich behandelt werden: entweder es handelt sich dabei um allgemeine Teile einer Liegenschaft oder an den Abstellplätzen wird selbständiges Wohnungseigentum begründet. Ob es sich um allgemeine Teile des Hauses handelt oder selbständiges Wohnungseigentum begründet wird, entscheidet der Liegenschaftseigentümer bzw. Wohnungseigentumsorganisator (er ist mit der Abwicklung der Wohnungseigentumsbegründung betraut) durch die entsprechende Widmung. Auch die Miteigentümer können nachträglich durch Umwidmung Wohnungseigentum an Garagen begründen.
Parkplatz als Wohnungseigentum
Es kann an Abstellplätzen selbständiges Wohnungseigentum begründet werden, wenn es sich um baulich abgeschlossene, selbständige Räumlichkeiten handelt. Darunter versteht man beispielsweise Tiefgaragen oder andere, räumlich abgetrennte Garagen. Wie viele Abstellplätze enthalten sind, ist dabei nicht von Bedeutung. Es kann daher auch an räumlich abgetrennten Garagen für nur ein Auto Wohnungseigentum begründet werden.
Seit der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2002 kann aber auch an einer durch eine Markierung deutlich abgegrenzten Bodenfläche Wohnungseigentum begründet werden, wenn die Fläche entsprechend umgewidmet wurde. Sie können daher auch an einzelnen Abstellflächen in Tiefgaragen oder in Garagen unter dem Wohnhaus selbstständiges Wohnungseigentum erwerben.
Wer kann Parkplätze erwerben?
Abstellplätze können nicht nur an die Eigentümer des jeweiligen Hauses verkauft werden, sondern auch an beliebige dritte Personen. Allerdings mit einer wichtigen Einschränkung: Innerhalb der ersten 3 Jahre nach Begründung von Wohnungseigentum, dürfen nur Wohnungseigentümer (bzw. Eigentümer von Geschäftslokalen, Ordinationen etc.) Abstellplätze kaufen. Zudem muss in den ersten 3 Jahren sichergestellt sein, dass für alle Eigentümer genügend Abstellplätze vorhanden sind. Das bedeutet, dass mehrere Abstellplätze von einem Eigentümer nur dann erworben werden können, wenn für alle anderen Eigentümer noch ausreichend Plätze vorhanden sind. Sind die 3 Jahre abgelaufen, dürfen die Parkplätze aber an jede beliebige Person verkauft werden. Auch eine zahlenmäßige Beschränkung für den Erwerb gibt es dann nicht mehr.
Umgehung der 3-Jahres Frist
Die Beschränkung durch die 3-Jahres Frist wurde mit der Wohnrechtsnovelle 2006 aber weitgehend beseitigt: Liegenschaftseigentümer oder Bauträger können sich das Wohnungseigentum an den Parkplätzen selbst vorbehalten – und zwar für sämtliche Parkplätze. Die Eigentumswohnungen und Parkplätze können daher vom Bauträger getrennt verkauft oder vermietet werden, ohne dass er irgendwelchen Beschränkungen unterliegt.
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