Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Vermieter dürfen bei Altbauten und bei geförderten Mietwohnungen nicht unbeschränkt den Mietzins erhöhen. Vielmehr müssen Sie sich an den gesetzlichen Richtwert halten. Ist der Mietzins höher als gesetzlich erlaubt, kann der Mieter eine Herabsetzung vor einer Schlichtungsstelle beantragen.

09.03.2016 | Mietrecht

Mietzinserhöhungen werden vom Vermieter in der Praxis meist durch in den Mietverträgen festgeschriebene Wertsicherungsklauseln durchgesetzt. Damit sichert sich der Vermieter vor der allgemeinen Inflationsentwicklung ab und kann den Mietzins regelmäßig anpassen.

Wie stark der Mietzins aufgrund derartiger Klauseln heraufgesetzt werden kann, hängt in Österreich davon ab, ob die Mietwohnung in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt oder nicht. Für Mietverträge, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, kann der Vermieter den Mietzins nur entsprechend der gesetzlichen Richtwerte erhöhen. Fällt der Mietvertrag dagegen nicht in den Anwendungsbereich des MRG, kann der Mietzins frei vereinbart werden und unterliegt keiner Beschränkung.

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Mietzinserhöhung bei Neubauten & Einfamilienhäusern nicht beschränkt

Wichtig für die Mietzinsbeschränkung ist die Unterscheidung, ob für den betreffenden Mietvertrag das MRG zur Anwendung kommt oder nicht. Nicht in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen bspw. Ein- und Zweifamilienhäuser, frei finanzierte Neubauten, Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze. Für sie kann der Mietzins frei vereinbart werden.

In derartigen Mietverträgen können daher Wertsicherungsklauseln enthalten sein, die nicht an die gesetzlichen Richtwerte gebunden sind, sondern sich an anderen Referenzwerten orientieren. Aber auch außerhalb des MRG darf der Mietzins jedoch nicht in einem krassen Missverhältnis zum Mietobjekt stehen (Sittenwidrig und Wucher).

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Richtwerte bei Altbauten und geförderten Mietwohnungen

Anders verhält sich die Situation bei Mietverträgen, die in den Anwendungsbereich des MRG fallen. Bei Altbauten (vor 1945 bzw. 1954 errichtet) und geförderten Wohnung ist die Höhe des Mietzins durch sogenannte Richtwerte vorgeschrieben, die alle 2 Jahre an den Verbraucherpreisindex angepasst werden. Die für 2016 fällige Richtwerteanpassung wurde allerdings ausgesetzt und soll erst wieder ab 2017 erfolgen. Hier finden Sie eine Übersicht über die derzeit gültigen Richtwerte.

Bei Mietverträgen, die vor 1994 abgeschlossen wurden, sind die sogenannten Kategoriebeiträge maßgeblich, die im MRG festgeschrieben sind. Sie werden immer dann erhöht, wenn der Verbraucherpreisindex um mehr als 5% gestiegen ist.  

Erhöhung wegen Erhaltungsarbeiten

Im Vollanwendungsbereich des MRG – bei Altbauten und geförderten Wohnungen - kann der Vermieter eine Erhöhung des Mietzinses neben der Wertsicherung auch zur Finanzierung von größeren Erhaltungsarbeiten oder Sanierungsmaßnahmen vornehmen.

Diese Art der Mietzinserhöhung darf aber nur aufgrund einer Entscheidung des Bezirksgericht oder der bei Gemeindeämtern eingerichteten Schlichtungsstelle vorgenommen werden. Der Vermieter muss hierfür einen entsprechenden Antrag stellen. Eine Mietzinserhöhung wird nur dann bewilligt, wenn die voraussichtlichen Baukosten die Mietzinsreserven und die zu erwartenden Mieteinnahmen in den nächsten 10 Jahren übersteigen werden. Weiters wird geprüft, ob die Arbeiten notwendig und die Kosten angemessen sind.

WICHTIG: Bei Mietzinserhöhung aufgrund von Sanierungsmaßnahmen ist die Erhöhung auf 10 Jahre befristetet und es tritt nach Ablauf wieder der reguläre Mietzins in Kraft.

Mietzins herabsetzen

Ist der Mietzins höher als er durch die Richtwerte vorgegeben ist, ist er unwirksam und der Mieter kann bei Gericht bzw. den Schlichtungsstellen einen Antrag auf Herabsetzung stellen. In diesem Fall muss der zu hohe Mietzins innerhalb bestimmter Fristen geltend gemacht werden und sollte daher noch vor Ablauf des Mietvertrages geltend gemacht werden.

 

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