Untermiete – kann sie vom Vermieter ausgeschlossen werden?
Ist ein Untermiet-Verbot im Mietvertrag zulässig?
In vielen Mietverträgen sind Untermiet-Verbote durch den Vermieter vertraglich festgeschrieben. So einfach ist es aber nicht, denn derartige Verbote sind nicht immer zulässig. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) kann eine Untervermietung nur aus wichtigen Gründen ausgeschlossen werden. Wichtige Gründe im Sinne des MRG liegen dann vor, wenn
- die gesamte Wohnung untervermietet werden soll (Kündigungsgrund),
- der Untermietzins unverhältnismäßig hoch ist – etwa doppelt so hoch ist wie der Hauptmietzins (Kündigungsgrund),
- die Anzahl der Bewohner die Anzahl der Wohnräume übersteigt, oder
- es Grund zur Annahme besteht, dass der Untermieter den Frieden der Hausgemeinschaft stören wird.
Bei Teilanwendung oder nicht-Anwendung des MRG kann aber eine Untervermietung vertraglich ausgeschlossen werden.
Kann ich wegen einer Untervermietung gekündigt werden?
Wird die gesamte Wohnung vermietet oder besteht ein Missverhältnis zwischen Mietzins und Untermietzins (Punkt 1 und 2 der obigen Aufzählung), kann der Hauptmieter vom Vermieter gekündigt werden. In jedem Fall kann der Vermieter auch auf Unterlassung geklagt werden.
Solange Sie nur ein Zimmer in Ihrer Wohnung vermieten und keinen zu hohen Mietzins verlangen, kann eine Untervermietung daher nicht untersagt werden, auch wenn ein Verbot im Vertrag verankert ist, sofern das Mietverhältnis dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegt.
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Untermietszins darf höchstens 150% des Hauptmietzinses betragen!
Bei einer Untervermietung sollten Sie auch beachten, dass der Untermietzins nicht zu hoch ist. Verlangen Sie mehr als 150% des Hauptmietzinses, kann der zu viel verlangte Teil vom Untermieter zurückgefordert werden. Hierfür kann bei Gericht oder der Schlichtungsstelle ein Antrag auf Mietzinsüberprüfung bis zu 3 Jahre nach Vertragsunterzeichnung gestellt werden.
Untervermieten an Touristen erlaubt?
Im Zusammenhang mit der kurzfristigen Vermietung von Wohnungen an Touristen – oft über bekannte Internet-Plattformen wie Airbnb, (siehe hierzu auch den Artikel Die Vermietung über Airbnb in Österreich), kann dies – wie oben beschrieben – dann einen Kündigungsgrund darstellen, wenn die gesamte Wohnung vermietet wird. Auch bei teilweiser Vermietung muss jedenfalls auf die Miethöhe geachtet werden.
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Bild: ©Bigstock
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