Schmelz Rechtsanwälte im Interview: Was sich bei der Immobilienertrag- und Grunderwerbsteuer 2016 ändert
meinanwalt.at: Die Steuerreform 2016 ist in aller Munde. Können Sie für uns die zentralen Inhalte der Steuerreform zusammenfassen?
Mag. Eva Schmelz: Durch die Steuerreform 2016 kommt es zu umfassenden Änderungen in mehreren Punkten. Dies betrifft etwa Neuerungen im Bereich der Einkommensteuer, wobei die Einkommensteuertarife neu gefasst wurden und so zu einer Entlastung niedrigerer Einkommen führen werden, umgekehrt aber beispielsweise die Topf-Sonderausgaben ersatzlos entfallen werden. Medial besonders diskutiert waren unfraglich aber jene Änderungen, die signifikante Auswirkungen auf die Übertragung von Liegenschaftsvermögen haben werden.
meinanwalt.at: Welche Änderungen sprechen Sie an?
Mag. Eva Schmelz: Zum einen kommt es zu einer Anhebung des auf Immobilienerträge anwendbaren besonderen Steuersatzes („Immobilienertragsteuer“) von 25 % auf 30 %. Diese Steuer fällt auf alle Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken seit 1.4.2012 an, wobei Bemessungsgrundlage der Veräußerungsgewinn ist, also die Differenz zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten. Durch die Anhebung der Immobilienertragsteuer kommt es in jenen Fällen, in denen ein Veräußerungsgewinn zu erwarten ist – etwa weil der nunmehrige Veräußerer eine Liegenschaft ursprünglich günstig oder gar unentgeltlich erworben hat – zu einer höheren Steuerlast für den Veräußerer. Nicht zu übersehen ist außerdem, dass der Inflationsabschlag gestrichen wird.
meinanwalt.at: Welche Folgen hat die Streichung des Inflationsabschlags?
Mag. Dorian Schmelz: Der sogenannte Inflationsabschlag führte bislang dazu, dass die Bemessungsgrundlage für die Immobilienertragsteuer – also der Veräußerungsgewinn – nach Ablauf des zehnten Jahres der Anschaffung einer Liegenschaft jährlich um zwei Prozent, insgesamt um maximal 50 %, reduziert wurde. Hierdurch soll inflationsbedingten Erhöhungen des nominellen Werts von Liegenschaftsvermögen Rechnung getragen werden; dies wird ab dem kommenden Jahr nicht mehr möglich sein. Das geht in einem inflationären Umfeld zulasten jener, die Liegenschaftsvermögen langfristig in Ihrem Eigentum halten.
meinanwalt.at: Sehr häufig hört man auch von Neuerungen auf Ebene der Grunderwerbsteuer. Wie stellen sich diese dar?
Mag. Dorian Schmelz: Gegenwärtig beträgt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich 3,5 % (bei Transaktionen im begünstigten Familienkreis 2 %) der Bemessungsgrundlage, wobei Letztgenannte sehr differenziert ausgestaltet ist. Beim Erwerb im begünstigten Familienkreis etwa diente als Bemessungsgrundlage der dreifache Einheitswert. Ab 1.1.2016 wird der Steuersatz beim unentgeltlichen Erwerb von Liegenschaften für die ersten EUR 250.000,00 0,5 %, für die nächsten EUR 150.000,00 2 % und für den darüberhinausgehenden Betrag 3,5 % betragen.
meinanwalt.at: Gleichzeitig wird ab 2016 die Bemessungsgrundlage geändert.
Mag. Dorian Schmelz: Ja, ab 1.1.2016 ist bei unentgeltlichen Liegenschaftsübertragungen immer – somit auch im begünstigten Familienkreis – der Verkehrswert der Liegenschaft als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Einzige Ausnahme ist die Übertragung land- und forstwirtschaftlicher Liegenschaften.
meinanwalt.at: Welche Auswirkungen wird all das in der Praxis haben? Zahlt es sich denn aus, Grundstücke noch vor dem Jahresende zu übertragen?
Mag. Eva Schmelz: Dies hängt einerseits davon ab, zwischen welchen Personen Liegenschaften übertragen werden sollen, andererseits aber auch vom Verkehrswert der gegenständlichen Liegenschaft. Als Grundregel gilt, dass Liegenschaftstransaktionen umso teurer werden, je werthaltiger Liegenschaften sind und je stärker der Verkehrswert einer Liegenschaft vom Einheitswert abweicht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Einheitswerte von Liegenschaften in aller Regel weit unter den Verkehrswerten liegen, dies mit Ausnahme land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke, bei denen es erst in diesem Jahr zu einer Anpassung der Einheitswerte gekommen ist. Häufig betragen die Einheitswerte jedoch nur ein Zehntel, im städtischen Gebiet fallweise nur ein Zwanzigstel des Verkehrswerts. In derartigen Fällen kann eine Übertragung von Liegenschaftsvermögen erheblich teurer werden.
meinanwalt.at: Können Sie uns das an einem Beispiel verdeutlichen?
Mag. Eva Schmelz: Verschenkt momentan ein Elternteil sein Haus, das einen Einheitswert von EUR 100.000 aufweist, an sein Kind, fällt nach aktueller Gesetzeslage Grunderwerbsteuer von EUR 6.000 an. Beträgt der Verkehrswert von Grundstück und Haus jedoch eine Million Euro, fällt ab kommendem Jahr Grunderwerbsteuer in der Höhe von EUR 25.250 an. Dies stellt eine signifikante Mehrbelastung dar.
meinanwalt.at: Werden diese Mehrbelastungen in irgendeiner Weise abgefedert?
Mag. Dorian Schmelz: Da die Grunderwerbsteuerbelastung ab 1.1.2016 verhältnismäßig hoch sein kann, besteht die Möglichkeit, die Grunderwerbsteuerlast über maximal fünf Jahre zu verteilen, jedoch erhöht sich die Steuer in diesem Fall um 2 % pro Jahr.
meinanwalt.at: Sind auch Fälle denkbar, in denen eine Übertragung von Liegenschaften ab dem kommenden Jahr zu einer niedrigeren Steuerbelastung führen könnte?
Mag. Eva Schmelz: Ja, dies wird bei der Übertragung weniger werthaltiger Liegenschaften innerhalb des begünstigten Personenkreises der Fall sein.
Auch hierfür ein Beispiel: Schenkt ein Elternteil seinem Kind und dessen Ehepartner sein Haus, das einen Einheitswert von EUR 40.000 und einen Verkehrswert von EUR 400.000 aufweist, je zur Hälfte, fällt momentan Grunderwerbsteuer in der Höhe von jeweils EUR 1.200 an, ab dem 1.1.2016 jedoch von jeweils bloß EUR 1.000. Dies hängt damit zusammen, dass in diesem Beispiel Liegenschaftsvermögen übertragen wird, dessen Verkehrswert je Hälfteanteil weniger als EUR 250.000 beträgt und das daher dem günstigsten Steuertarif von 0,5 % unterfällt. Derartige Fälle, in denen die Steuerreform die Übertragung von Liegenschaftsvermögen günstiger macht, werden jedoch eher die Ausnahme sein.
meinanwalt.at: Eine andere Frage, die sich Praktiker momentan stellen, ist jene der Methode der Bewertung von Liegenschaftsvermögen. Wie wird künftig der Verkehrswert von Grundstücken bestimmt werden?
Mag. Dorian Schmelz: Hierfür sieht der Gesetzgeber drei Alternativen vor: Einerseits kann der Verkehrswert aus der Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwerts und des Gebäudewerts errechnet werden, wobei Details hierzu im Verordnungsweg geregelt werden sollen. Andererseits kann der Verkehrswert aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleitet werden, wobei auch hierzu Detailregelungen im Verordnungsweg erfolgen sollen. Schließlich steht die Möglichkeit offen, den Verkehrswert auf sonstige geeignete Art – etwa durch Einholung eines Sachverständigengutachtens – zu bestimmen, sofern man der Ansicht ist, dass der nach den vorgenannten Methoden errechnete Wert den tatsächlichen Verkehrswert übersteigt. Die Einholung kostspieliger Sachverständigengutachten wird jedenfalls in aller Regel nicht zwingend erforderlich sein.
meinanwalt.at: Eine letzte Frage: Welche Besonderheiten bringt das Konzept der Grunderwerbsteuer Neu für Unternehmer mit sich?
Mag. Eva Schmelz: Hervorzuheben ist, dass bei Gesellschaften, die Liegenschaftseigentum halten, Grunderwerbsteuer bereits dann ausgelöst wird, wenn bloß 95 % der Geschäftsanteile oder Aktien in einer Hand vereinigt werden. Dies schränkt Steueroptimierungskonstrutionen, in denen bislang aus rein grunderwerbsteuerlichen Erwägungsgründen ein Zwerganteil an einer Gesellschaft von einer dritten Person gehalten wurde, um eine grunderwerbsteuerpflichtigen Anteilsvereinigung zu erschweren, ein. Dies umso mehr, als gesetzlich nunmehr klargestellt wird, das treuhändig gehaltene Geschäftsanteile in grunderwerbsteuerlicher Hinsicht jedenfalls dem Treugeber zuzurechnen sind.
meinanwalt.at: Vielen Dank für das Interview!
Rechtsanwältin Mag. Eva Schmelz und Rechtsanwalt Mag. Dorian Schmelz sind Partner der Anwaltskanzlei Schmelz Rechtsanwälte GesbR mit Standorten in Wien und Klosterneuburg. Sie beraten Mandanten in zivilrechtlichen Fragen, insbesondere Arbeitsrecht, Erbrecht, Familienrecht, Vertragsrecht aber auch Fremden- und Unternehmensrecht. Weitere Informationen über Mag. Eva Schmelz und Mag. Dorian Schmelz finden Sie auf ihren jeweiligen Profilen bei meinanwalt.at sowie auf der Website www.rechtampunkt.at.
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Mag. Eva SCHMELZ
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