OGH: Schimmelbildung in Mietwohnungen – wann trifft den Vermieter ein Verschulden?
Eine Vermieterin klagte die Mieter Ihrer Wohnung, weil diese aufgrund von Schimmelbildung den Mietzins um 30% und später um 60% mäßigten. Die Klägerin verlangte die Zahlung der Differenz zwischen dem vorgeschriebenen Mietzins und dem tatsächlich bezahlten und den Auszug aus der Wohnung. Nach ihrer Argumentation sei der Schimmel auf ein falsches Nutzungsverhalten der Mieter zurückzuführen – die Wohnung sei einfach zu wenig gelüftet worden. Die Mieter bestritten dies und machten Baumängel verantwortlich.
Im erstgerichtlichen Verfahren wurde festgestellt, dass zur Vermeidung von Schimmel ein aktives Lüftungsverhalten – etwa sieben Mal am Tag – erforderlich sei. Feuchtigkeit und Schimmelbildungen ließen sich an bestimmten Stellen aber auch bei guter Lüftung nicht gänzlich ausschließen und seien baulich bedingt.
Der Oberste Gerichtshof (OGH) sprach aus, dass wenn eine Wohnung vermietet wird, der Vermieter dafür verantwortlich ist, dass die Wohnung auch genutzt werden kann. Wird die Wohnung ohne Schuld des Mieters derart mangelhaft, dass Sie nicht mehr verwendet werden kann, ist der Mieter für die Zeit der Unbrauchbarkeit von der Mietzinszahlung befreit. Allerdings nicht zu Gänze, sondern nur in dem Ausmaß, in dem die Nutzung beeinträchtigt ist.
Mieter dürfen sich erwarten, dass ein durchschnittliches Lüftungsverhalten ausreicht, damit es nicht zur Schimmelbildung kommt. Kommt es dennoch zur Schimmelbildung ist dafür nicht der Mieter zuständig.
OGH 28.09.2017, 8 Ob 34/17h
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