Lebenslanges Wohnrecht – was Sie darüber wissen sollten

Lebenslanges Wohnrecht – was Sie darüber wissen sollten

Bei Schenkungs- und Übergabsverträgen von Immobilien behält sich die schenkende Person in vielen Fällen ein Wohnrecht auf Lebenszeit vor. Für alle Beteiligten stellen sich eine Reihe von Fragen: Kann man eine Immobilie trotz Wohnrecht verkaufen? Wie wird das Wohnrecht bewertet? Ist das Wohnrecht vererbbar?

Was ist ein Wohnrecht?

Bei Übergabe- oder Schenkungsverträgen über Liegenschaften oder Immobilien kommt es häufig vor, dass sich der Schenkende ein Wohnrecht vorbehält. Die schenkende Person will zwar meist schon zu Lebzeiten die Nachfolge regeln, aber in der Wohnung oder in dem Haus weiterhin wohnen. Durch das Wohnrecht erhält der Berechtigte das Recht eine Immobilie oder einen Teil davon zu bewohnen, auch wenn er nicht der Eigentümer ist.

Das Wohnrecht kann entweder als Gebrauchsrecht oder als Fruchtgenussrecht ausgestaltet sein. Liegt ein Gebrauchsrecht vor, darf nur der Berechtigte die Wohnung nutzen. Eine Vermietung ist dann nicht möglich. Wurde ein Wohnungsfruchtgenussrecht vereinbart, darf die gesamte Immobilie auch vermietet werden.

Wird das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen?

Das Wohnrecht wird üblicherweise im Grundbuch eingetragen und ist damit für jeden – auch potentielle Käufer – ersichtlich. Potentielle Käufer müssen sich das Wohnrecht gefallen lassen und können die berechtigte Person in ihren Nutzungsrechten nicht einschränken. Wird eine Eintragung in das Grundbuch unterlassen, hat das Wohnrecht nur Wirkung im Innenverhältnis, nicht aber gegenüber dritten Personen.

Wird eine Immobilie veräußert und war das Wohnrecht nicht im Grundbuch eingetragen, muss die berechtigte Person möglicherweise die Immobilie verlassen und hat keinen Anspruch auf Durchsetzung Ihres Wohnrechts gegenüber dem neuen Eigentümer. Der berechtigten Person bleibt nunmehr nur die Möglichkeit, Schadenersatzansprüche an den ehemaligen Eigentümer zu richten. Eine Eintragung ins Grundbuch ist daher immer zu empfehlen.

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Wie wird das Wohnrecht bewertet?

Der Wert des Wohnrechts ist zum einen für die Ermittlung der zu zahlenden Grunderwerbssteuer, zum anderen auch für den Fall einer Abgeltung relevant. Die Bewertung des Wohnrechts wird anhand der Kriterien des Bewertungsgesetzes vorgenommen: Zunächst wird ein Mittelwert der ortsüblichen Mietpreise ermittelt – also der fremdübliche Mietzins für die betreffende Wohnung. Dieser wird mit dem Wert der Erlebenswahrscheinlichkeit der betreffenden Person multipliziert. Je jünger die berechtigte Person ist, desto höher wird die Bewertung daher ausfallen.

Kann man eine Immobilie trotz Wohnrecht verkaufen?

Prinzipiell ja. Auch wenn eine Immobilie durch ein Wohnrecht belastet ist, kann sie vom Eigentümer jederzeit verkauft werden. Der Berechtigte muss dem Verkauf nicht zustimmen. Das Wohnrecht stellt jedoch unter Umständen enorme Belastung dar und kann dazu führen, dass nur ein sehr geringer Kaufpreis erzielt werden kann oder sich gar kein Käufer findet. Die Eigentümer können daher versuchen, mit Hilfe einer finanziellen Abfindung, das Wohnrecht „abzukaufen“. Ob die berechtigte Person auf das Angebot eingeht bleibt ihr überlassen.

Erlischt das Wohnrecht bei Aufnahme in ein Pflegeheim?

Nein, das Wohnrecht erlischt bei Nichtausübung nicht automatisch. Erst wenn es länger als 30 Jahre nicht ausgeübt wird, geht das Wohnrecht verloren und kann aus dem Grundbuch gelöscht werden. Auch bei längeren Abwesenheiten wegen Urlaub, (auch stationären) Krankenhaus- oder Pflegeheimaufenthalten bleibt das Wohnrecht weiterhin bestehen.

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Kann das Wohnrecht vererbt werden?

Nein, sowohl das Gebrauchsrecht als auch das Fruchtgenussrecht enden mit dem Tod des Berechtigten bzw. nach Ablauf der vereinbarten Zeit. Eine Vererbung ist also nicht möglich. Natürlich kann aber das Wohnrecht jederzeit auch einvernehmlich oder einseitig durch die berechtigte Person beendet werden.

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