Interview mit Rechtsanwältin Mag. Marlene Krüger: Was Sie beim Kauf einer Wohnung beachten sollten
meinanwalt.at: Frau Mag. Krüger, Sie sind seit 2 Jahren selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Möchten Sie sich unseren Usern näher vorstellen?
Mag. Marlene Krüger: Ich komme ursprünglich aus Oberösterreich, studierte in Wien und absolvierte in Wien auch meine Ausbildungszeit in namhaften Kanzleien. Nach Absolvierung der Rechtsanwaltsprüfung spezialisierte ich mich auf Ehe- und Familienrecht, bevor ich im Jänner 2015, nach Ablegen der Richteramtsergängzungsprüfung im Oktober 2014 in Wien meine eigene Kanzlei gründete.In Oberösterreich betreibe ich eine Sprechstelle und betreue sowohl Mandanten in Oberösterreich als auch in Wien und Umgebung. Derzeit bilde ich mich berufsbegleitend an der Donauuniversität Krems im Rahmen des postgradualen Lehrgangs „Vertragsrecht und Vertragsgestaltung“ weiter.
Ihr Motto lautet „Bestens vertreten“ – was ist Ihnen bei der Beratung von Mandanten besonders wichtig?
Für Personen, die nicht alltäglich mit Gerichten und dem Gesetz zu tun haben, ist der Weg zum Anwalt oft mit dem Überwinden einer Hemmschwelle verbunden. Gerade in Bereichen wie dem Familienrecht kostet es viele Menschen große Überwindung, einen Anwalt zu konsultieren. Mir ist es ein besonderes Anliegen, dass meine Mandanten das Gefühl des Vertrauens zu mir aufbauen können. Jeder meiner Mandanten wird persönlich von mir beraten und vertreten. Wichtig ist mir, dass meine Klienten nicht den Eindruck bekommen, einer von vielen zu sein.
Welche Rechtsbereiche decken Sie im Rahmen Ihrer Beratung ab?
Im Rahmen meiner Beratung decke ich Vertragsrecht (Kauf- und Liegenschaftsverträge, Miet- und Schenkungsverträge), Familien- und Erbrecht und allgemeines Zivilprozessrecht und Strafrecht ab.
Wir möchten heute mit Ihnen über den Wohnungskauf sprechen. Wo lauern Ihrer Ansicht nach die größten Fallstricke?
Die größten Gefahren liegen meines Erachtens darin, dass sich die Käufer nicht umfassend über bestehende Verträge wie den Wohnungseigentumsvertrag oder dem Vertrag mit der Hausverwaltung informieren. Ferner besitzen die wenigsten sämtliche Informationen über im Grundbuch eingetragene Lasten.
Zudem kann es – gerade bei älteren Wohnungen – vorkommen, dass beispielsweise kein Wohnungseigentum begründet wurde. Hier gibt es für eine finanzierende Bank hinsichtlich eines einzuverleibenden Pfandrechtes Probleme.
Bei Verkäufen zwischen Privatpersonen kann die Gewährleistung ausgeschlossen werden. Wichtig ist meines Erachtens, dass die Funktionstüchtigkeit von Installationen, der Heizung, etc gesondert vom Verkäufer zugesichert wird, um im Fall des Falles die Gewährleistungsrechte in Anspruch nehmen zu können.
Warum ist es wichtig, sich beim Wohnungskauf von einem Profi beraten zu lassen?
Verträge von Profis beinhalten jegliche Eventualitäten und unterstützen dabei, sämtliche Probleme wie Lasten im Grundbuch, Ungereimtheiten mit der Eigentümergemeinschaft und der Hausverwaltung, etc zu klären. Weiters wird die gesamte Kaufpreisabwicklung treuhändig vom Rechtsanwalt übernommen und erfolgt die Auszahlung des Kaufpreises in der Regel erst – außer es wurde im Vertrag anderweitig geregelt – mit vollständiger Einverleibung des Eigentumsrechtes des Käufers.
Erwirbt man beispielsweise eine gebrauchte, geförderte Eigentumswohnung, ist im Vorfeld mit der fördernden Stelle ein Gespräch betreffend die Übernahme der Förderung zu führen bzw ob geplant ist, dass der offene Förderungsbetrag im Rahmen der Treuhandabwicklung vom Treuhänder ausbezahlt wird. In diesem Fall sind entsprechende Löschungserklärungen für die Bereinigung des Grundbuchstandes einzuholen.
Die wenigsten Mandanten sind in Kenntnis über die Regelungen des Erwerbs von Liegenschaften und Wohnungen durch ausländische Staatsangehörige (nicht EU-Bürger). In solchen Fällen ist die Genehmigung durch die Ausländergrundverkehrskommission erforderlich, welche an bestimmte Voraussetzungen (Wohnbedürfnis, Arbeitsstelle, etc) geknüpft ist.
Welche Punkte müssen unbedingt beim Kauf einer Eigentumswohnung beachtet werden?
Wesentlich ist, dass auf vorliegende Verträge wie den Wohnungseigentumsvertrag Bezug genommen wird und der Käufer über den Inhalt dieses Vertrages informiert ist. Zudem ist ein gültiger Energieausweis dem Käufer zu übergeben. Wichtig ist weiters, dass der Verkäufer gegenüber dem Käufer garantiert, dass bis zum Übergabezeitpunkt keinerlei Rückstände hinsichtlich der Betriebskosten bestehen und für den Fall der Inanspruchnahme den Käufer schad- und klaglos hält. Ferner sollte man sich die letzten Betriebs- und Heizkostenabrechnungen entweder vom Verkäufer oder sonst von der Hausverwaltung zeigen lassen.
Wie Sie bereits erläutert haben, sollte man neben dem Kaufvertrag bei bestehenden Wohnungen insbesondere den Wohnungseigentumsvertrag und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft prüfen. Worauf muss man hier besonders achten?
Häufig besteht in Häusern mit mehreren Einheiten eine Mischung aus Mietwohnungen und Eigentumswohnungen. Gerade in Belangen der Instandhaltungsaufwendungen kann es zu unterschiedlichen Interessenlagen zwischen Mietern und Wohnungseigentümern kommen und könnte es hier zu Problemen bei der Abrechnung kommen.
Es ist besonders auf Mehrheitsbestimmungen für die Beschlussfassung im Wohnungseigentumsvertrag zu achten und welche Tätigkeiten eine einfache Mehrheit oder eine absolute Mehrheit erfordern.
Welche Fragen sollten man mit der Hausverwaltung klären?
Wichtig ist mit der Hausverwaltung abzuklären, ob Forderungen gegen den Verkäufer ausständig sind, die laufenden Zahlungen von ihm bezahlt wurden und wie hoch der Reparaturfonds ist. Für den Fall, dass es einen Hausbesorger im Objekt gibt, sollte abgeklärt werden, ob geplant ist, dass dieser bald in Pension geht, da sich in einem solchen Fall aufgrund einer zu zahlenden Abfertigung die Betriebskosten beachtlich erhöhen werden.
Zudem sollte unbedingt abgeklärt werden, ob in naher Zukunft Reparaturen oder Sanierungen geplant sind und in welchem Größenbereich sich diese Bauarbeiten bewegen (keiner möchte eine Eigentumswohnung erwerben und kann die Freude an dieser nicht genießen, wenn das nächste halbe Jahr beispielsweise laufend Bauarbeiten geplant sind). Wichtig ist auch abzuklären, ob laufende Verfahren vor den Gerichten anhängig sind bzw ob welche in den letzten Jahren anhängig waren.
Gibt es ein Rücktrittsrecht beim Wohnungskauf?
Sollte man als Käufer beim Erwerb über wesentliche Punkte getäuscht oder in die Irre geführt worden sein, kann man vom Wohnungskauf zurücktreten.
In den Verträgen ist jedoch auch geregelt, dass für den Fall, dass der Käufer den Kaufpreis samt Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr nicht fristgerecht und vollständig bezahlt hat, der Verkäufer nach Setzung einer Nachfrist und fruchtlosem Ablauf dieser Nachfrist zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt ist.
Welche Besonderheiten müssen beim Kauf eines erst zu errichtenden Objekts beachtet werden?
Bei Objekten, die erst errichtet werden, werden dem Interessenten Planunterlagen und Bauausschreibungen übergeben. Die Abwicklung eines erst zu errichtenden Objektes erfolgt nach den Bestimmungen des Bauträgervertragsrechtes. Die Auszahlung des Kaufpreises an den Bauträger erfolgt vom Treuhänder – je nach Bestimmungen im Vertrag – nach dem Baufortschritt. Zudem ist vom Vertragserrichter ein Haftrücklass in Höhe von 3 % nach Fertigstellung des Objektes für Gewährleistungsansprüche drei Jahre lang ab Übergabe – meist in Form einer Bankgarantie – aufzubewahren.
Gibt es ein besonderes Rücktrittsrecht bei Verträgen mit Bauträgern?
Ein wichtiger Punkt ist das Rücktrittsrecht beim Kauf eines noch nicht errichteten Objektes. Hier sieht das Bauträgervertragsgesetz eine Besonderheit vor: Liegen dem Käufer nicht längstens eine Woche vor Abgabe der Kaufserklärung sämtliche Informationen über den Vertragsinhalt vor, kann der Erwerber binnen 14 Tagen ab Unterfertigung des Vertrages zurücktreten. Dies jedoch nur, sofern dem Erwerber eine Kopie der Vertragserklärung samt den wesentlichen Vertragsinformationen samt Belehrung über das Rücktrittsrecht schriftlich vorliegen. Das Rücktrittsrecht erlischt jedenfalls 6 Wochen nach Zustandekommen des Vertrages.
Ein weiteres Rücktrittsrecht ergibt sich, wenn eine dem Vertrag zu Grunde liegende Wohnbauförderung entweder ganz oder in großen Teilen aus Gründen, die nicht dem Erwerber zuzurechnen sind, nicht gewährt wird. Der Rücktritt ist binnen 14 Tagen ab jenem Tag zu erklären, an dem der Erwerber vom Unterbleiben der Förderung schriftlich informiert und auf sein Rücktrittsrecht hingewiesen wird. Das Rücktrittsrecht erlischt jedenfalls 6 Wochen nach Erhalt der Information über das Unterbleiben der Förderung.
Wann hat ein Immobilienmakler Anspruch auf Provision?
Hier herrscht oftmals ein Irrglaube bei den Mandanten. Man geht oft davon aus, dass der Anspruch erst entsteht, wenn der Kaufvertrag unterschrieben ist. Dem ist jedoch nicht so. Der Immobilienmakler hat Anspruch auf seine Provision, sobald das gültig abgegebene Kaufanbot vom Verkäufer angenommen wurde, sobald also Einigung über die wichtigsten Bestandteile (Kaufobjekt und Kaufpreis) besteht. Eine zusätzliche Ausfertigung für den Anspruch der Provision ist nicht mehr erforderlich.
Aus diesem Grund sollten Käufer vor Abgabe eines Angebotes die Finanzierung des Kaufes geklärt haben, denn sobald das Angebot vom Verkäufer angenommen wurde – außer es wurde das Angebot vorbehaltlich der Finanzierungszusage bis zu einem gewissen Datum abgegeben und angenommen – besteht der Provisionsanspruch des Maklers. Dieser beträgt maximal 3 % des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer.
Welche Steuern, Abgaben und Nebenkosten müssen neben dem Kaufpreis berücksichtigt werden?
Für den Verkäufer ist das Thema der Immobilienertragssteuer, gerade, wenn kein Befreiungstatbestand Anwendung findet, ein sehr wesentliches Thema, da diese 30 % des Veräußerungsgewinnes beträgt.
Für den Käufer fällt die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises sowie die Eintragungsgebühr in Höhe von 1,1 % des Kaufpreises an. Zusätzlich sind die Kosten der Vertragserrichtung sowie des Notars zu berücksichtigen. Diese Kosten können stark variieren (die Kosten der Vertragserrichtung können sich zwischen 1,2 % und 3 % variieren). Weiters sind als Barauslagen die Kosten der Archivierung sowie der Grundbuchseintragung zu bezahlen.
Welche laufenden Nebenkosten fallen auch nach dem Immobilienkauf an?
Laufende Kosten nach einem Immobilienkauf sind die Betriebskosten (inkl. Kosten der Hausverwaltung) sowie im Fall des Kaufes eines Einfamilienhauses die Grundsteuer und Abgaben für die Gemeinde (Müllabfuhr, etc).
Vielen Dank für das Gespräch!
Mag. Marlene Krüger ist selbständige Rechtsanwältin in Wien. Zu Ihren Spezialgebieten gehören insbesondere das Vertragsrecht, Immobilienrecht, Mietrecht, Familienrecht und Erbrecht sowie allgemeines Zivilprozessrecht und Strafrecht. Mehr Informationen und Kontaktdaten finden Sie auf dem Profil von Mag. Marlene Krüger auf meinanwalt.at sowie auf ihrer Website.
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