Interview mit Dr. Ulrike Christine Walter: Was Sie beim Kauf einer Immobilie in Italien beachten sollten
meinanwalt.at: Ist der Ablauf eines Kaufvertragsabschlusses eines Hauses/einer Wohnung in Italien sehr anders als in Österreich?
Dr. Ulrike Christine Walter: Ja, das hängt auch davon ab, dass es in Italien - außer in Teilen der ehemaligen Habsburgmonarchie also der ehemaligen Provinz Görz/Tirol - kein Grundbuch gibt, das ja bekanntlich die Funktion hat, dass lediglich der Eigentümer einer Liegenschaft wird, der im Grundbuch auch eingetragen ist.
In diesen Regionen parallel zum Grundbuch sonst ausschließlich existiert der napoleonische Grundkataster, der zwar auch die Eigentümer ausweist, aber eher Steuergrundlage ist - Eigentümer wird man schon mit Unterschrift unter den Kaufvertrag.
Wenn es kein Gundbuch gibt, sind dann Lasten und Servituten ersichtlich?
Es kann eine eigene Abfrage bzgl. Belastungen auf der Liegenschaft getätigt werden. Bei Servituten sollte man u.U. einen Lokalaugenschein vor Ort vornehmen bzw. durch einen geometra (in etwa unser HTL Ingenieur) vornehmen lassen, da diese durch 20-jährige Ausübung ersessen werden können. Dies betrifft z.B. Durchgangs/Durchfahrtsrechte auf einer Liegenschaft am Land - da kann es zu bösen Überraschungen kommen. Eintragungen im Grundkataster stimmen oft mit der Realität nicht überein, es ist daher oft anzuraten die tatsächlichen Verhältnisse überprüfen zu lassen. Oft ist auch eine Nachfrage bei der Gemeinde ob der Bau auch allen rechtlichen Erfordernissen entspricht, also mit Baubewilligung erbaut wurde (betrifft auch Zubauten), richtig gewidmet ist etc. vor allem bei Altbauten anzuraten. In Naturparks haben oft die Parkeigentümer ein Vorkaufsrecht, was es zu beachten gilt. Regional ist die Problematik sehr verschieden.
Wie geht in Italien generell eine Kaufvertragsabwicklung vor sich?
Üblich ist der Abschluss eines Vorvertrages indem die wesentlichen Punkte des Kaufvertrages angeführt sind. In diesem wird normalerweise die Bezahlung eines Angeldes in Höhe von 10% des Kaufpreises vereinbart. Dabei handelt es sich um kein Akonto - überlegt der Käufer ohne Begründung vom Kaufvertrag zurückzutreten verfällt dieser Betrag; bei grundlosem Rücktritt durch den Verkäufer hat dieser den doppelten Betrag zurückzuerstatten. In diesem Vertrag wird auch eine Frist festgehalten innerhalb dieser der eigentliche Kaufvertrag abgeschlossen werden soll; dieser wird von einem Notar verfasst, welchem auch die Bezahlung der Steuern und Abgaben und die Eintragung in den Grundkataster und gegebenenfalls Grundbuch obliegt.
Ist der Abschluss eines Vorvertrages nötig?
Der Abschluss eines Vorvertrages ist nicht unbedingt notwendig, wenn der Kaufvertrag innerhalb kurzer Zeit abgeschlossen werden kann und alle Dokumente schon vorhanden sind. Da dies meistens nicht der Fall ist und die Beschaffung dieser Urkunden normalerweise einige Zeit in Anspruch nimmt, wird ein solcher oft abgeschlossen. Vor allem bei Immobilienkäufen aus Erbschaften ist dies meiner Erfahrung nach oft erforderlich, wenn die Erbschaftsabwicklung noch nicht abgeschlossen ist. Dies gibt den Käufern auch oft die Möglichkeit schon vor dem eigentlichen Abschluss des Kaufvertrages die Wohnung zu benutzen.
Wann wird der Kaufpreis bezahlt? Gibt es einen Treuhanderlag wie in Österreich?
Da der Käufer schon bei Kaufvertragsabschluss Eigentümer wird und nicht erst bei Grundbuchseintragung wird der Kaufpreis am Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrages mittels Zirkularscheck (ein von einer ital. Bank ausgestelltem Scheck, der die Deckung garantiert) bezahlt. Auch eine Überweisung des Kaufpreises kann vereinbart werden.
Der Vorvertrag ist im Grundbuch/-kataster nicht ersichtlich - wie kann ich mich absichern, dass die Liegenschaft ab Unterfertigung bis Abschluss des Kaufvertrages nicht noch einmal verkauft wird?
Der Vorvertrag kann von einer Privatperson abgefasst werden, anraten würde ich - da schon wesentliche Bedingungen des Kaufvertrages in diesem enthalten sind - von einem Rechtsanwalt. Soll dieser im Grundbuch/-kataster eingetragen werden so muss dieser von einem Notar abgefasst werden. Eingetragen hat dieser in etwa die Wirkung einer österreichischen Rangordnung. Mir persönlich ist ein Doppelverkauf jedoch in meiner langjährigen Erfahrung als Avvocato noch nicht untergekommen.
Ich verstehe nicht ausreichend italienisch - kann ich da den Kaufvertrag unterfertigen?
Ein verantwortungsbewusster Notar lässt in diesem Fall den Kaufvertrag in die Muttersprache der Vertragspartei übersetzen, die die italienische Sprache nicht versteht. Auch kann jemanden, der beide Sprachen versteht, eine Vollmacht erteilt werden, damit dieser den Vertrag für die betreffende Vertragspartei unterfertigt, was von mir sehr oft in der Form gehandhabt wird; manchen Notaren genügt eine Übersetzung seiner Erklärung vor Ort; manchen Notaren genügt eine Erklärung, dass die italienische Sprache ausreichend verstanden wird; über die Risiken einer solchen Vorgangsweise, also Vertragsunterfertigung ohne dessen Inhalt zu verstehen, sollte sich die Vertragspartei jedoch bewusst sein.
Benötige ich einen Anwalt für den Vertragsabschluss, wenn der Vertrag ohnehin von einem Notar erstellt wird ?
Richtig ist, dass der Notar für den Vertragsinhalt und dessen Richtigkeit haftet. Man sollte sich jedoch bewusst sein, dass er eine neutrale Person ist, die nicht die Interessen lediglich einer Partei vertreten kann. Die Beratung und der Beistand durch einen Rechtsanwalt ist daher empfehlenswert, wenn Sie ihre Interessen vertreten haben und sich gegen unliebsame Überraschungen schützen wollen.
In welcher Höhe muss ich die Nebenkosten veranschlagen?
Diese Frage ist nicht leicht zu beantworten: bei bebauten Liegenschaften wird im Kaufvertrag der genaue Geldfluss dargestellt und erklärt, dass darüber hinaus kein weiteres Entgelt geflossen ist - in diesem Fall werden die Nebengebühren vom Einheitswert (rendita) berechnet. Bei unbebauten Liegenschaften ist es empfehlenswert ein Wertgutachten erstellen zu lassen und den Kaufpreis diesem Wert anzupassen um nicht der Gefahr zu laufen, dass dieser von der Finanz als ungerechtfertigt nieder angesehen wird und die schon bezahlten Steuern- und Gebühren im Nachhinein hinaufgesetzt werden, dazu hat die Finanz derzeit 3 Jahre Zeit.
Vielen Dank für das Gespräch!
Dr. Ulrike Christine Walter ist seit 1987 in Österreich als Rechtsanwältin zugelassen. Seit 2002 ist sie als niedergelassene europäische Rechtsanwältin und seit 2006 als zugelassene Anwältin (Avvocato) in Italien tätig. Neben Kanzleistandort in Kärnten und Sprechstelle in Wien ist sie auch Partnerin der Kanzlei del Torre & partners mit Sitz in Friaul/Italien (Gorizia/Görz und Udine). Zu ihren Beratungsschwerpunkten zählt das Erbrecht, Familienrecht, Immobilienrecht sowie Schadenersatzrecht. Frau Dr. Walter publiziert regelmäßig in diversen Zeitschriften und hält Vorträge im Gebiet des internationalen Rechts mit Hauptschwerpunkt Italien, Österreich und Deutschland. Weiterführende Informationen über Frau Dr. Ulrike Christine Walter finden Sie auf Ihrem Profil bei meinanwalt.at sowie auf ihrer Website.
Haftungsausschluss: Die auf dieser Website bereitgestellten Artikel/Inhalte stellen Tipps von Experten dar und ersetzen dennoch keine rechtliche Beratung. Jede Haftung für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität ist ausgeschlossen.
Anwaltsprofil
Dr. Ulrike Christine WALTER Avv. & RA
del Torre & partners; studio legale associato| Adresse: | Hans-Gasser-Platz 3 9500 Villach |
| Telefon: | 0463 495 763 |
| E-Mail: | austria@euroius.it |
| Website: | www.euroius.it |
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