Immobilienkaufvertrag – welche Inhalte und Tipps Sie kennen sollten!

Immobilienkaufvertrag – welche Inhalte und Tipps Sie kennen sollten!

Sie möchten eine Immobilie erwerben? – Für den Käufer geht es um viel: Nicht selten werden für die Fremdfinanzierung große Kredite aufgenommen und Risiken eingegangen. Damit es beim Kauf des Eigenheims keine Probleme gibt, sollte der Kaufvertrag wasserdicht sein. Dieser Artikel möchte Ihnen einen Überblick über die wesentlichen Inhalte und Klauseln eines Immobilienkaufvertrags geben und wichtige Praxistipps vermitteln.

Nicht oft im Leben kauft man sich eine Immobilie. Und nicht oft im Leben schließt man einen Immobilienkaufvertrag ab. Heutzutage finden sich im Internet zahlreiche Muster und Vorlagen für Immobilienkaufverträge - vor deren Nutzung nur gewarnt werden kann. Die Muster sind oft nicht brauchbar, weil sie eine veraltete Rechtslage abbilden, schlecht gemacht sind oder auf den konkreten Fall nicht anwendbar sind. Lassen Sie Ihre Kaufverträge daher von einem Profi – einem Notar oder Rechtsanwalt – erstellen, dann erleben Sie auch keine bösen Überraschungen. Dennoch sollten Sie im Umgang mit Ihrem Notar oder Rechtsanwalt die wesentlichen Bestimmungen und Inhalte eines Kaufvertrages kennen.

Vertragsparteien

Bei jedem Vertrag müssen die beiden Vertragsparteien – bei Immobilienkaufverträgen der Käufer und Verkäufer – genau genannt werden. Bei Vertragsunterzeichnern müssen sich die beiden Parteien vor dem Notar mittels eines amtlichen Lichtbildausweises ausweisen können. Sind die Parteien dem Notar persönlich bekannt, kann dieser darauf verzichten.

Kaufobjekt – wie sind die Eigentumsverhältnisse?

In einem Immobilienkaufvertrag sollte das Kaufobjekt durch die Einlagezahl, Grundstücksnummer und die Katastralgemeinde genau bezeichnet werden. Die bloße Nennung der Adresse ist nicht ausreichend. Im Zuge dessen empfiehlt sich ein Blick in das Grundbuch und ob der Verkäufer auch wirklich Eigentümer der Immobilie ist. Zwar ist der Notar dazu ohnehin verpflichtet, dennoch sollten Sie bei einem solchen wichtigen Vertrag auch selbst die Angaben des Verkäufer überprüfen. Wichtig ist hier nicht nur festzustellen, wer Eigentümer ist, sondern auch, ob das Kaufobjekt durch andere Rechte (Wegerechte, Vorkaufsrechte, Hypotheken) belastet ist. Sollten derartige Rechte bestehen, muss dies auch im Kaufvertrag durch entsprechende Klauseln berücksichtigt werden.

TIPP: Vor jedem Immobilienkauf sollten Sie sich mittels eines Grundbuchsauszugs einen Überblick über die Immobilie verschaffen: Wem gehört sie? Bestehen Dienstbarkeiten wie Wegerechte oder Ähnliches? Existiert ein Vorkaufsrecht oder eine Hypothek einer Bank?

Hier finden Sie weitere Rechtstipps.

Kaufpreis

Der Kaufpreis muss bestimmt oder bestimmbar sein, dh die Übernahme unsicherer, in der Zukunft liegender Verpflichtungen ist nicht zulässig. Die Übernahme von bestimmten Darlehens- oder Kreditverpflichtungen ist dagegen erlaubt. Die Fälligkeit des Kaufpreises sollte auch mit der Übergabe des Kaufpreises zusammenfallen (siehe unten).

Übergabetermin – Fälligkeit des Kaufpreises

Wichtig ist bei der Festlegung eines Übergabetermins, dass dieser mit der Fälligkeit des Kaufpreises zusammenfällt. Wird die Immobilie schon vor der Fälligkeit des Kaufpreises übergeben, besteht für den Verkäufer das Risiko, dass gewisse Umstände, die für die Fälligkeit des Kaufpreises maßgeblich sind, nicht eintreten. Sind bestimmte behördliche Bewilligungen oder eine Freigabe durch die Hypothekenbank notwendig, ist in der Regel die Auszahlung des Kaufpreises an diese Ereignisse gebunden. Vor diesem Risiko kann eine treuhändige Hinterlegung des Kaufpreises beim Vertragserrichter auch nicht schützen. Umgekehrt entsteht bei einer verfrühten Auszahlung – ohne dass es zu einer Übergabe des Objektes kommt – für den Käufer das Risiko, dass er zwar den Kaufpreis gezahlt hat, nicht jedoch die Immobile zum vereinbarten Zeitpunkt bzw. im vereinbarten Zustand (zB lastenfrei) erhält.

TIPP: Übergabetermin und Fälligkeit des Kaufpreises sollten immer zusammenfallen.

5 Tipps – Wie Sie Ihre Immobilien-Kaufverträge sicher abwickeln!

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Gewährleistung - Haftung für Mängel

Ein wichtiger Bestandteil jedes Immobilienkaufvertrags sind Klauseln über die Gewährleistung von Mängeln an der Immobilie. Dies betrifft sowohl Sachmängel (Bauzustand, Bodenverunreinigungen etc) als auch Rechtsmängel (Vorkaufsrechte, Veräußerungsverbote). In den meisten Verträgen sind standardmäßig Klauseln enthalten, die eine Gewährleistung des Verkäufers für Mängel ausschließt. Grundsätzlich ist das auch zulässig. Sie sollten sich jedoch fragen, ob das in Ihrem Sinne ist. Kaufen Sie die Immobilie dagegen von einem „professionellen“ Verkäufer liegt ein Verbrauchergeschäft vor. In diesem Fall kann die Gewährleistung – wie bei jedem anderen Konsumentengeschäft – nicht ausgeschlossen werden.

TIPP: Akzeptieren Sie keinen generellen Gewährleistungsverzicht, wenn es sich nicht um ein Konsumentengeschäft handelt. Bei Verbrauchergeschäften kann die Gewährleistung ohnehin nicht ausgeschlossen werden.

Energieausweis

Der Energieausweis einer Wohnung oder eines Hauses soll dem Konsument Auskunft darüber geben, welche Energieeffizienz ein bestimmtes Objekt aufweist und mit welchen Betriebskosten damit im Ergebnis zu rechnen ist. Der Energieausweis muss dem Käufer vom Verkäufer jedenfalls bei Neubauten, die nach dem 1.1.2008 errichtet wurden und bei umfassend sanierten Gebäuden ab einer bestimmten Grundfläche spätestens bei Abgabe der Vertragserklärung verpflichtend vorgelegt werden.

Nebenkosten & Steuern

In Immobilienkaufverträgen werden in der Regel die Kosten für die Errichtung des Vertrags, die grundbücherliche Durchführung, Gebühren und Abgaben auf den Käufer überwälzt. Die Kosten für die Beratung durch einen Rechtsanwalt oder Notar, die der Käufer oder Verkäufer in Anspruch nehmen, wird meist von jeder Partei selbst getragen. Allerdings besteht hier natürlich Vertragsfreiheit und es können abweichende Regelungen vereinbart werden.

Hinsichtlich der zu entrichtenden Grunderwerbsteuer ist aber wichtig, dass ungeachtet einer vertraglich anderslautenden Regelung beide Vertragsparteien eine solidarische Zahlungsverpflichtung trifft. Das Finanzamt kann daher sowohl Käufer als auch Verkäufer zur Zahlung in Anspruch nehmen. Erst wenn die Steuerschuld beglichen ist, wird eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, die Voraussetzung für eine Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch ist.

TIPP: Vereinbaren Sie mit Ihrem Vertragspartner die treuhändige Hinterlegung der zu entrichtenden Grunderwerbsteuer beim Treuhänder. Gleichzeitig sollte der Treuhänder beauftragt werden, die Grunderwerbsteuer bei Fälligkeit an das Finanzamt zu überweisen.

Immobilienkauf: Welche Nebenkosten fallen an?

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