Fristlose Kündigung – wann kann dem Mieter fristlos gekündigt werden?
Normalerweise werden Mietverträge für Wohnungen entweder befristet oder unbefristet abgeschlossen. Unbefristete Mietverträge können bei Vorliegen wichtiger Gründe vom Vermieter gekündigt werden. Befristete Mietverträge enden durch Ablauf der vereinbarten Zeit. Vor Ablauf der Zeit kann keine Kündigung ausgesprochen werden.
Fristlose Kündigung nur bei Vorliegen bestimmter Gründe
Trotz dieses allgemeinen Kündigungsschutzes kann ein Mietvertrag jederzeit – also auch bei einem befristeten Mietvertrag – vom Vermieter fristlos gekündigt werden (man spricht auch von Aufhebung des Mietvertrags), wenn bestimmte Gründe dafür vorliegen. Dies ist sogar dann möglich, wenn die Vertragsparteien einen Kündigungsverzicht vereinbart haben. Eine fristenlose Kündigung kann aus 3 Gründen ausgesprochen werden, wobei die in der Praxis wichtigsten der erheblich nachteilige Gebrauch und der qualifizierte Mietzinsrückstand sind.
Erheblich nachteiliger Gebrauch
Nutzt ein Mieter eine Wohnung derart nachteilig, dass ein langfristiger Schaden für das gesamte Haus zu befürchten ist, kann der Mieter fristlos gekündigt werden.
Beispiel: Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt etwa dann vor, wenn der Mieter tragende Wände aus der Wohnung entfernt und Einsturzgefahr besteht. Auch bei massenhafter Haustier-Haltung kann ein erheblich nachteiliger Gebrauch vorliegen.
Qualifizierter Mietzinsrückstand
Der in der Praxis häufigste Grund für eine fristlose Kündigung ist der qualifizierte Mietzinsrückstand. Davon spricht man, wenn der Mieter trotz Mahnung den Mietzins nicht vor dem nächsten fälligen Zahlungstermin bezahlt hat. Wichtig ist, dass zumindest eine Mahnung des Vermieters erfolgt sein muss. Schriftlichkeit ist für die Mahnung nicht notwendig. Sie kann auch mündlich bzw. konkludent ausgesprochen werden.
Alternativ kann der Vermieter auch eine sofortige Räumungsklage einbringen. In diesem Fall muss dem Mieter eine Nachfrist gesetzt werden, die ab Zustellung der Klage zu laufen beginnt. Jetzt muss der Mieter rasch reagieren und den rückständigen Mietzins sofort bezahlen, um eine Räumungsklage abzuwenden.
Abbruchreife des Hauses
Bei Mieverträgen, die nicht dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen, sondern auf die das ABGB anzuwenden ist (bspw. Ein- und Zweifamilienhäuser, Ferienwohnsitze), kann eine Aufhebung des Mietvertrags auch dann vorgenommen werden, wenn eine plötzliche Abbruchreife des Hauses vorliegt (bspw. nach einem Brand oder einer Explosion).
Fristlose Kündigung durch Räumungsklage
Die Erklärung der fristlosen Kündigung erfolgt in der Praxis häufig durch die sofortige Einbringung einer Räumungsklage. In dieser werden dann auch die Aufhebung des Mietvertrages erklärt sowie die Gründe dafür genannt. Zudem wird eine sofortige Übergabe der Wohnung verlangt. Bei einem qualifizierten Mietzinsrückstand wird die Räumungsklage in der Regel auch mit einer Mietzinsklage verbunden.
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Bild: ©Bigstock
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