Fristlose Kündigung des Mietvertrags durch Vermieter – wann ist das möglich?
Die fristlose Kündigung des Mietvertrages ist streng von den Kündigungsgründen des § 30 Mietrechtsgesetz zu unterscheiden. Die Kündigung des Mietvertrags ist selbst dann möglich, wenn zwischen Mieter und Vermieter ein Kündigungsverzicht vereinbart wurde oder aufgrund eines befristeten Mietvertrags eine Kündigung nicht zulässig wäre.
Erheblicher nachteiliger Gebrauch
Nutzt ein Mieter die Wohnung auf so rücksichtlose oder gedankenlose Weise, dass ein langfristiger Schaden für das gesamte Haus zu befürchten ist, dann kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen. Und eine sofortige Räumungsklage einbringen.
Beispiel: Einsturzgefahr durch eigenmächtiges Entfernen tragender Wände, eigenmächtiges Hantieren mit Gasleitungen (Explosionsgefahr), mehrmaliges Überlaufen von Badewannen oder Waschbecken.
Qualifizierter Mietzinsrückstand
Eine fristlose Kündigung kann durch den Vermieter auch erfolgen, wenn ein qualifizierter Mietzinsrückstand vorliegt. Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter – trotz Mahnung – den Mietzins nicht vor dem nächsten Mietzinszahlungstermin bezahlt. Unter Mietzins sind auch Betriebskosten, Erhaltungs- und Verbesserungsbeträge zu verstehen. Entscheidend ist aber, dass eine Mahnung an den Mieter erfolgt sein muss. Die Mahnung muss keine bestimmte Form haben, sollte aus Beweisgründen aber schriftlich erfolgen. Die Mahnung kann auch durch eine sofortige Räumungsklage ersetzt werden. Die dem Mieter einzuräumende Nachfrist beginnt mit der Zustellung der Klage an den Mieter zu laufen. Die Aufhebung des Vertrages kann der Mieter nur durch sofortige Bezahlung der Miete verhindern.
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