Duldungspflichten des Mieters: Wann Vermieter die Wohnung betreten dürfen
Wann darf der Vermieter die Wohnung betreten?
Der Vermieter oder ein von ihm Beauftragter (z.B. Immobilienmakler) hat das Recht, die Wohnung zu betreten, wenn wichtige Gründe vorliegen. Beispiele für wichtige Gründe sind: die Besichtigung der Wohnung mit Miet- oder Kaufinteressenten, die Besichtigung zur Vorbereitung von Bauarbeiten oder die Kontrolle der Benützung der Mietwohnung.
Dennoch müssen in diesen Fällen auch die Interessen des Mieters gewahrt werden und das Betretungsrecht äußerst zurückhaltend ausgeübt werden. Eine Betretung der Wohnung ist daher nur nach Voranmeldung und zu einer zumutbaren Tageszeit zulässig. Eine Voranmeldung ist aber nicht erforderlich, wenn Gefahr im Verzug (z.B. Feuerbrand) besteht. Verweigert der Mieter den Zutritt, muss sich der Vermieter an die Schlichtungsstelle bzw. Gerichte wenden. Eigenmächtiges Betreten ist jedenfalls niemals erlaubt.
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Verschafft sich der Vermieter gegen den Willen des Mieters eigenmächtig Zutritt zur Wohnung, kann der Mieter mit einer Besitzstörungs- und Unterlassungsklage dagegen vorgehen. Missbraucht der Vermieter in schikanöser und exzessiver Weise die Duldungspflicht trotz Unterlassungsklage, kann der Vermieter auch angezeigt werden. Es drohen bis zu 6 Monate Gefängnis oder eine Geldstrafe.
Sanierungs- und Verbesserungsarbeiten
Mieter müssen die Benützung und Veränderung der Wohnung dulden, wenn wichtige Arbeiten durchzuführen sind. Im Extremfall kann diese bis zu einer vorübergehenden Räumung der Wohnung führen. Wichtige Arbeiten in einer Wohnung bzw. allgemeinen Teilen des Hauses sind:
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Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten (z.B. Einbau einer Therme, Einbau eines Lifts, Ausbau des Dachgeschosses)
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Behebung ernster Schäden des Hauses
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Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung
Es muss sich bei den Arbeiten um notwendige und zweckmäßige Maßnahmen handeln. Alle Arbeiten sind so durchzuführen, dass eine möglichste Schonung des Mietrechts des Mieters gewährleistet ist. Für wesentliche Beeinträchtigungen hat der Vermieter den Mieter angemessen zu entschädigen. Dieser Anspruch ist verschuldensunabhängig. Bei grob fahrlässigen Verstößen besteht auch ein Anspruch auf Schmerzengeld.
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