Drohende Zwangsräumung – wie sollten Mieter reagieren?
Die gute Nachricht zuerst: Ein Großteil der zahlreichen Zwangsräumungen in Österreich kann abgewendet werden. Dennoch ist ein Zwangsvollstreckungsverfahren nicht auf die leichte Schulter zu nehmen. Die Ursachen für Zwangsvollstreckungen sind häufig Zahlungsschwierigkeiten des Mieters. Geht der Job verloren oder kommt es zur Scheidung, kann man schnell in die Schuldenfalle geraten. Dann wird auch die Miete für die Wohnung zum Problem.
Wann droht eine Zwangsräumung?
Bevor eine Zwangsräumung vorgenommen werden kann, muss ein Räumungs- oder Kündigungsurteil gegen den Mieter vorliegen. Eine entsprechende Klage muss vom Vermieter bei Gericht eingebracht werden. Dies ist etwa dann möglich, wenn der befristete Mietvertrag abgelaufen ist, die Miete nicht bezahlt wurde oder der Mietgegenstand nachteilig verwendet wurde.
WICHTIG: Bereits in diesem Stadium ist es notwendig, Schritte zu setzen, um die drohende Delogierung zu vermeiden. Sie sollten Ihre Argumente schon im Gerichtsverfahren vorbringen. Ist dies nicht möglich, können Sie eine Einwendung bzw. eine Berufung gegen das Urteil innerhalb von 4 Wochen ab Zustellung des Urteils erheben.
Damit eine Zwangsvollstreckung vorgenommen werden kann, muss das Urteil des Gerichts rechtskräftig und vollstreckbar sein. Das ist dann der Fall, wenn der Mieter gegen die Kündigungs- oder Räumungsklage keine Einwendungen oder Berufungen erhoben hat. Liegen diese Voraussetzungen vor, erfolgt die Bewilligung der Räumung durch Gerichtsbeschluss. Der Vermieter muss dann die Zwangsräumung innerhalb von 6 Monaten beantragen.
Wie läuft die Zwangsräumung ab?
Grundsätzlich darf eine Zwangsräumung nur unter der Aufsicht eines Gerichtsvollziehers stattfinden. Dieser legt auch den Zeitpunkt der Räumung fest und informiert darüber den Gläubiger/Vermieter.
Der Vermieter bzw. ein von ihm Bevollmächtigter – in der Regel ein Rechtsanwalt – muss bei der Räumung anwesend sein. Er muss auch alle notwendigen Handwerker (Schlosser), Transportmittel, eventuell auch Speditionsfirmen für die Delogierung bereitstellen. Die gesamten Kosten der Zwangsvollstreckung müssen übrigens vom Vermieter getragen werden.
Die Zwangsvollstreckung richtet sich nicht nur gegen den Mieter sondern betrifft die ganze Wohnung. Diese muss von sämtlichen anwesenden/dort wohnenden Personen geräumt werden und alle vorhandenen Gegenstände wie Einrichtungen, Möbel, oder Kleidung entfernt werden. Weigert sich der Mieter bzw. anwesende Personen, sich bei der Zwangsräumung kooperativ zu verhalten, kann der Gerichtsvollzieher die Polizei zur Hilfe rufen. Schließlich wird die Wohnung an den Vermieter übergeben.
Wie sollten Mieter reagieren?
Mieter können bei einem Zwangsräumungsbeschluss des Gerichts einen Aufschub beantragen. Droht dem Mieter Obdachlosigkeit, ist eine Räumung aufzuschieben, wenn dies dem Vermieter zumutbar ist. Dies ist etwa dann der Fall, wenn eine Räumung wegen bspw. Krankheit und Alter des Mieters oder wegen betroffenen minderjährigen Kindern nicht zumutbar ist. Die Delogierung darf für längstens 1 Jahr aufgeschoben werden.
TIPP: Allgemein gilt aber, dass in jedem Stadium des Verfahrens das Gespräch mit dem Vermieter gesucht werden sollte. Oft kann eine Zwangsräumung durch Vereinbarung einer Ratenzahlung verhindert werden.
Trotz drohender Obdachlosigkeit kann der Mieter jedenfalls dann delogiert werden, wenn er gegenüber dem Vermieter gewalttätig wird, er mit Drogen handelt oder andere schwere Straftaten begeht.
Beratung durch Präventionsstellen
Die Gerichte verständigen in der Regel auch Delogierungspräventionsstellen über die eingebrachten Räumungsklagen. Die Präventionsstellen informieren wiederum die betroffenen Mieter, welche weiteren Schritte gesetzt werden können, um Obdachlosigkeit zu vermeiden. Wenn Sie Hilfe benötigen, finden Sie die Kontaktdaten der Wohnungslosenhilfe hier.
Zwangsräumung droht? – lassen Sie sich rechtlich beraten!
Sie sind von einer Zwangsräumung bedroht? Hier ist es wichtig, dass Sie schnell reagieren. Neben der Beratung durch eine Präventionsstelle kann Sie ein Rechtsanwalt für Mietrecht am besten unterstützen. Bei meinanwalt.at finden Sie eine große Auswahl an kompetenten Mietrechts-Anwälten.
Bild: ©Bigstock
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