Die Vermietung über Airbnb in Österreich
Vermieten der Eigentumswohnung
Mitte diesen Jahres wurde durch eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (23.04.2014, 5 Ob 59/14h) zumindest in Bezug auf Wohnungseigentümer Klarheit geschaffen: Zuerst gilt es, als Eigentümer eines Wohnobjektes, einen Blick in den Wohnungseigentumsvertrag zu werfen. In diesem wird unter anderem die Widmung des Wohnobjektes, das heißt eine bestimmte Nutzung, vereinbart: zu Wohnzwecken, zu Ferienzwecken, als Geschäftsraum, als Arztordination. Ist die Wohnung hier als Ferienappartement gewidmet, ist eine Vermietung zu touristischen Zwecken generell zulässig.
Für den wahrscheinlicheren Fall, dass dem nicht so ist, hat der Oberste Gerichtshof ausgesprochen, dass ein Wohnobjekt, welches im Vertrag als Wohnung gewidmet ist, erst vermietet werden darf, wenn eine Umwidmung stattgefunden hat und dafür muss die gesamte Eigentümergemeinschaft des Hauses zustimmen. Es handelt sich also um eine von den restlichen Eigentümern des Hauses genehmigungspflichtige Umwidmung. Eine fehlende Zustimmung der Nachbarn kann eventuell durch die eines Außerstreitrichters ersetzt werden, die Anforderungen dafür sind jedoch relativ hoch.
Begründet wurde dies damit, dass der Wohnungseigentümer sein Objekt zwar nutzen darf, zu einer eigenmächtigen Änderung der Widmung aber nur dann berechtigt ist, wenn diese keine schutzwürdigen Interessen der restlichen Eigentümer berührt. Sobald auch nur die Möglichkeit einer Beeinträchtigung der Interessen der anderen Wohnungseigentümer besteht, müssen diese einer Umwidmung zustimmen. Da bei kurzfristigen Vermietungen an Gäste es zwangsläufig so ist, dass ständig wechselnde hausfremde Personen unkontrolliert ein- und ausgehen, können dadurch die Interessen der restlichen Wohnungseigentümer jedenfalls beeinträchtigt werden.
Wer also eine Wohnung kauft und sie eventuell an Feriengäste vermieten will, sollte dies gleich von Beginn an im Wohnungseigentumsvertrag festsetzen lassen (“Nutzung zu Ferienzwecken”).
Erwähnte Regelungen umfassen jedoch nur die wiederholte Kurzzeitvermietung von Wohnungen, die zu Wohnzwecken gewidmet sind, nicht aber die einmalige kurzfristige Vermietung oder die Vermietung während eines eigenen Ortswechsels (z.B. Wohnungstausch auf Feriendauer)- diese bedürfen keiner Umwidmung.
Untervermieten der Mietwohnung
Wenn man selbst “nur” Mieter eines Wohnobjektes ist, gilt es, zuerst einmal einen Blick in den Mietvertrag zu werfen und abzuklären, ob eine Untervermietung seitens des Vermieters der Wohnung erlaubt ist. Somit kann die Untervermietung der Mietwohnung nur dann in Betracht gezogen werden, wenn der Vermieter sich vertraglich damit einverstanden erklärt hat. Hat er das nicht, so darf nur dann untervermietet werden, wenn der Hauptmieter mindestens die Hälfte des Objektes weiter nutzt und aus der Untervermietung keinen Gewinn schlägt.
Im Falle der ungesetzlichen Vermietung
Mieter, die ihre Wohnung trotz Verbot im Mietvertrag untervermieten, riskieren eine Kündigung; Wohnungseigentümer, die vermieten, obwohl das Wohnobjekt nicht zu Ferienzwecken gewidmet ist, setzen sich nicht nur der Gefahr einer Unterlassungsklage durch einen anderen Wohnungseigentümer, sondern auch des Ausschlusses aus der Eigentümergemeinschaft des Wohnhauses aus.
Im Vorhinein informieren
Es ist jedenfalls empfehlenswert, sich im Vorhinein mit den regionalen rechtlichen Vorgaben vertraut zu machen, wenn man über Airbnb oder eine andere Internetplattform eine Wohnung (ver-)mieten möchte. Auch die steuerrechtlichen Verpflichtungen seien hier kurz erwähnt, unter anderem kann der aus Vermietungen geschlagene Gewinn als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern sein.
Fans des Internetportals sollten die weitere rechtliche Entwicklung jedenfalls im Auge behalten, da es auch möglich ist, dass in baldiger Zukunft der Gesetzgeber einschreitet und einheitliche Regelungen aufstellt. Denkbar wären Ansätze wie in Amsterdam oder San Francisco, wo dezidiert festgelegt wurde, dass die Vermietung bis zu einer gewissen Höchstgrenze an Tagen sehrwohl rechtens ist, aber einer Meldung und der Abfuhr von Tourismusabgaben bedarf.
Bild: ©Shutterstock
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