Defekte Therme – Wer muss zahlen?
ABGB – MRG
Zunächst ist zu unterscheiden, ob der Mietvertrag ganz (zB in der Regel bei einem Altbau) oder teilweise dem Mietrechtsgesetz (MRG) oder dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB), zB bei einem Einfamilienhaus, unterliegt. Welche gesetzlichen Bestimmungen auf ein Mietverhältnis anzuwenden sind, hängt von verschiedenen Faktoren (zB Datum der Erteilung der Baubewilligung, etc) ab und ist im konkreten Einzelfall zu prüfen.
Unterliegt der Mietvertrag nicht oder nur teilweise (Teilanwendungsbereich) dem MRG, ist zum Thema Erhaltungspflichten das ABGB heranzuziehen. Ist der Mieter insbesondere ein Verbraucher, trifft den Vermieter die gesamte Instandhaltungspflicht für das Innere der Wohnung und somit auch für die Therme, außer der Mieter hat etwaige Schäden selbst verursacht bzw verschuldet.
Wenn jedoch auf den Mietvertrag das MRG zur Gänze (Vollanwendungsbereich) anzuwenden ist, sind dessen gesetzliche Regelungen zur Erhaltungspflicht des Vermieters und zur Instandhaltungspflicht des Mieters heranzuziehen. Im Vollanwendungsbereich des MRG ist die Erhaltungspflicht des Vermieters abschließend geregelt. Den Vermieter trifft demnach eine Erhaltungspflicht, wenn ein ernster Schaden vorliegt oder eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit droht. Die Unbrauchbarkeit einer Therme wurde von der Judikatur jedoch nicht als ernster Schaden angesehen. Somit besteht grundsätzlich keine gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters betreffend die mitvermietete Heiztherme. In einer oberstgerichtlichen Entscheidung wurde zudem angeführt, dass eine Klausel, die den Mieter (Verbraucher) zur jährlich nachweisbaren Wartung einer Gaskombitherme verpflichtet, gröblich benachteiligend und unwirksam ist. Es gibt somit einen rechtlichen Graubereich, der auch die Heiztherme betrifft. Es ist demnach grundsätzlich weder der Vermieter noch der Mieter verpflichtet, die Therme zu warten und instand zu halten.
Mietzinsminderung
Ist die Brauchbarkeit der Wohnung nicht gegeben (zB bei einem Defekt der Therme), hat der Mieter jedoch das Recht, ab diesem Zeitpunkt seinen Mietzins zu mindern, sofern er den Defekt der Therme nicht verschuldet hat. Das Mietzinsminderungsrecht gilt für alle Mietverhältnisse (ABGB und MRG). Der Anspruch steht für die Dauer der Beeinträchtigung zu. Er endet jedoch auch dann, wenn der Mieter den Schaden selbst behebt.
Das jeweilige Ausmaß der Mietzinsminderung hängt vom konkreten Einzelfall ab und kann im Vorhinein nicht pauschal beziffert werden. Sofern die Wohnung jedoch gänzlich unbewohnbar ist, ist auch eine Mietzinsminderung um bis zu 100 % denkbar.
Der Mieter sollte bei einer Beeinträchtigung sofort mit dem Vermieter in Kontakt treten und den Mangel anzeigen. Eine Möglichkeit ist, weiterhin den vollen Mietzins, jedoch nur unter Vorbehalt der späteren Geltendmachung der Minderungsansprüche, zu bezahlen. Idealerweise wird dies dem Vermieter mit eingeschriebenem Brief angezeigt. Alternativ besteht die Möglichkeit, die Miete sogleich zu mindern und dies dem Vermieter (wiederum mit eingeschriebenem Brief) bekannt zu geben. Dabei riskiert der Mieter jedoch die Aufkündigung der Wohnung durch den Vermieter und es wäre im folgenden Gerichtsverfahren zu klären, ob die Mietzinsminderung (auch der Höhe nach) berechtigt war oder nicht.
Ersatz der Investitionskosten
Sollte die Therme dennoch vom Mieter erneuert oder neu angeschafft werden, hat der Mieter das Recht Investitionskostenersatz vom Vermieter zu verlangen.
Im Vollanwendungsbereich des MRG kann ein solcher jedoch erst nach Beendigung des Mietverhältnisses gefordert werden. Es empfiehlt sich daher, die entsprechenden Rechnungen aufzubewahren. Als Ersatz wird jedoch lediglich der jeweilige Zeitwert gewährt. Für die Heiztherme beträgt der Abschreibungszeitraum 10 Jahre. Dies bedeutet einen zehnprozentigen Wertverlust pro Jahr. Nach diesem Abschreibungszeitraum ist ein Ersatz nicht mehr möglich. Diese Ansprüche müssen dem Vermieter unter Vorlage von Rechnungen schriftlich angezeigt werden. Dabei sind jedoch – je nach Art der Beendigung des Mietverhältnisses – verschiedene Fristen zu beachten. Sofern diese Fristen nicht eingehalten werden, verliert der Mieter seinen gesamten bestehenden Anspruch.
Fazit
Auf Grund der komplexen Rechtslage ist stets der konkrete Einzelfall im Detail zu prüfen. Es ist jedenfalls empfehlenswert, im Falle einer defekten Therme und vor der Entscheidung über einen Neukauf, eine Reparatur oder eine allfällige Mietzinsminderung oder vor einer geplanten Rückforderung der Investitionskosten rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen.
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Dr. Christian HAFNER
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