5 Tipps – Wie Sie Ihre Immobilien-Kaufverträge sicher abwickeln!

5 Tipps – Wie Sie Ihre Immobilien-Kaufverträge sicher abwickeln!

Bei Immobilienverträgen wechseln hohe Summen den Besitzer – dabei handelt es sich um eine komplexe Materie, die einiges an Fachwissen erfordert. Um hier nicht am Ende vor einer existenzbedrohenden Situation zu stehen, empfiehlt es sich einige Punkte bei der Abwicklung der Kaufverträge zu beachten!

Zentrale Anliegen bei Liegenschaftskäufen sind für den Käufer, der Erwerb der lastenfreien Liegenschaft, während für den Käufer der Erhalt des Kaufpreises im Mittelpunkt steht. Zur Absicherung dieser Interessen ist die Beauftragung eines Vertragserrichters, der zugleich als Treuhänder fungiert, unbedingt erforderlich.

TIPP 1: Lassen Sie die Liegenschafts-Verträge von einem Profi erstellen!

Oft wird von Käuferseite versucht, die mit der Vertragserrichtung verbundenen Kosten mit Hilfe von Vertragsmustern aus dem Internet oder „fachkundigen“ Bekannten einzusparen. Hiervor kann nur gewarnt werden.

Zum einen handelt es sich bei Immobilienverträgen um anspruchsvolle und komplexe Verträge, die für Laien nicht leicht durchschaubar sind. Schnell kann ein schlecht „gemachter“ Vertrag existenzbedrohend sein.

Ein professioneller Vertragserrichter – in der Regel ein auf Liegenschaftsrecht spezialisierter Rechtsanwalt oder Notar – ist verpflichtet, beide Vertragsparteien sorgfältig und umfassend aufzuklären. Neben der Haftung für fehlerhafte oder unterlassene Aufklärung unterliegen die Rechtsanwälte und Notare bei der Verwahrung von Geldbeträgen besonderen Regeln. Rechtsanwälte und Notare verfügen zudem über eine Versicherung, die eventuelle Vermögensschäden abdeckt.

Tipp 2: Beantragen Sie die Rangordnung für den beabsichtigen Veräußerung im Grundbuch

Soll eine Liegenschaft veräußert werden, besteht die Möglichkeit, beim Grundbuchsgericht eine „Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung“ zu beantragen. In jedem Liegenschaftskaufvertrag sollte sich standardisiert eine Klausel in Bezug auf eine Rangordnungserklärung finden. Damit sichert sich der Käufer einer Liegenschaft ab, dass der derzeitige Grundbuchsstand für 1 Jahr „gesperrt“ wird. Derartige Anträge müssen beglaubigt unterfertigt werden.

Das hat die praktisch bedeutsame Konsequenz, dass für die Dauer der Vertragsverhandlungen und der Vertragsabwicklung mögliche Gläubiger des Eigentümers keine Pfandrechte auf der Liegenschaft eintragen lassen können. Zudem wird es dem Verkäufer unmöglich, das Grundstück ein zweites Mal zu veräußern. Selbst wenn die Liegenschaft bei einem zweiten Verkauf schneller vom 2. Käufer eingetragen wurde, lässt sich dieses Eigentum mit dem Rangordnungsbeschluss wieder beseitigen.

ACHTUNG: Von diesem Rangordnungsbeschluss des Grundbuchsgericht wird nur eine Ausfertigung an den Eigentümer oder Vertragserrichter übermittelt. Diese Urkunde muss sorgfältig aufbewahrt werden.

ACHTUNG: Der Rangordnungbeschluss gilt nur 1 Jahr und kann auch nicht verlängert werden. Tritt der Rangordnungsbeschluss außer Kraft, werden alle zwischenzeitlich eingetragenen Rechte wirksam (Pfandrecht, Veräußerungsverbote etc). Der Käufer muss daher darauf achten, dass sein Eigentum innerhalb dieses Zeitraums eingetragen wird.

Tipp 3: Bestehen Sie auf der Hinterlegung des Kaufpreises beim Treuhänder

Stellen Sie sicher, dass der Käufer den Kaufpreis innerhalb von einem bestimmten Zeitraum (bspw. 2 Wochen) nach Vertragsunterzeichnung bei einem Treuhänder hinterlegt. Die tatsächliche Eintragung des Eigentums des Käufers sollte daher erst erfolgen, wenn der Kaufpreis treuhändisch hinterlegt wurde.

Hier gilt es den Fall auszuschließen, dass der Käufer die Kaufpreissumme – etwa im Wege einer Finanzierung – nicht aufbringen kann, das Eigentum aber bereits im Grundbuch eingetragen wurde. Um hier eine mühsame Rückabwicklung zu vermeiden, empfiehlt sich daher die treuhändige Hinterlegung des Kaufpreises.

Tipp 4: Kaufpreisauszahlung darf erst bei Erfüllung aller Vertragsbedingungen erfolgen

Die beiden Vertragsseiten sollten dem Vertragserrichter den Auftrag erteilen, den Kaufpreis dem Verkäufer erst dann zur Verfügung zu stellen, sobald alle im Kaufvertrag enthaltenen Bedingungen erfüllt sind (etwa verkehrsbehördliche Genehmigungen, Löschung von bestehenden Pfandrechten) und der Rangordnungsbeschluss an Ihn übermittelt wurde bzw. das Eigentum eingetragen wurde.

Tipp 5: „Vormerkung des Eigentums“ als Alternative zur Rangordnung

Alternativ zum Rangordnungsbeschluss und zur Grundbuchseintragung kann von den Vertragsparteien auch vereinbart werden, dass der Kaufpreis erst bei „Vormerkung des Eigentums“ des Käufers im Grundbuch ausbezahlt wird.

VORTEIL: Dadurch erspart sich der Käufer zunächst die Eintragungsgebühr des Eigentums ins Grundbuch in der Höhe von 1,1% des Verkaufspreises. Beabsichtigt er etwa die Liegenschaft gleich weiter zu veräußern, so kann der nachfolgende Eigentümer direkt ins Grundbuch eingetragen werden ohne dass eine Eintragungsgebühr beim ersten Käufer anfällt.

Beratung durch einen Spezialisten unbedingt erforderlich

Im Zusammenhang mit Immobilienverträgen kann nicht oft genug darauf hingewiesen werden, dass die Erstellung durch einen Spezialisten (Rechtsanwalt für Immobilienrecht oder Notar) unbedingt zu empfehlen ist.

WICHTIG: Klaren Sie jedoch in jedem Fall vor Vertragserrichtung mit dem Rechtsanwalt oder Notar die anfallenden Kosten. Meist wird ein bestimmter Prozentsatz vom Kaufpreis + USt oder ein Pauschalhonorar vereinbart.

 

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