Wenn in Österreich Liegenschaftstransaktionen vorgenommen werden, sind zahlreiche gesetzliche Bestimmungen zu beachten, die einen Überblick ohne juristischer Expertise durch einen Rechtsanwalt in den meisten Fällen unmöglich machen. Bedeutsam ist die richtige und vollständige Vertragsgestaltung, die sämtliche problematische Aspekte erkennt und, wenn möglich bereinigt, andernfalls weitere Preisverhandlungen sinnvoll werden.

Ein aktueller Grundbuchsauszug gibt Aufschluss darüber, wer tatsächlich Eigentümer einer Liegenschaft ist und ob Belastungen wie etwa Pfandrechte, Dienstbarkeiten oder Vorkaufsrechte bestehen. Das Übersehen von Belastungen kann schließlich dazu führen, dass ein Gläubiger des Verkäufers die Liegenschaft des Erwerbers verwertet, wenn der Verkäufer zahlungsunfähig wird; oder, dass der Erwerber es dulden muss, wenn Nachbarn ein erworbenes Grundstück ständig betreten und überqueren, sofern ein diesbezügliches Wegerecht im Grundbuch besteht.

Grundverkehrsgenehmigung

Für ausländische Interessenten, besonders aus Drittstaaten außerhalb der EU, muss die Zulässigkeit eines Erwerbs nach dem Grundverkehrsrecht beurteilt werden. Nur wenn die oft erforderliche Genehmigung unter Erfüllung der Voraussetzung (zB mehrjähriger rechtmäßiger Aufenthalt) durch die Grundverkehrsbehörden erteilt wird, kommt eine Transaktion erfolgreich zustande.

Raumordnungsgesetz und Flächenwidmungsplan

Hat ein  Interessent Gefallen an einer unbebauten Liegenschaft gefunden, muss im Hinblick das im jeweiligen Bundesland geltende Raumordnungsgesetz und die daraus entspringenden Flächenwidmungspläne Rücksicht genommen werden. Aus diesen Normen ist erkennbar, ob eine Liegenschaft rechtlich überhaupt dafür vorgesehen ist, die Absichten des Erwerbs zu erfüllen. Auf bestimmten Liegenschaften können beispielsweise nur Gewerbebetriebe errichtet werden, an anderen lediglich Immobilien zu Wohnzwecken. Bauplatzerklärungen und Baubewilligungen müssen vor der tatsächlichen Errichtung einer Immobilie vorliegen.

Im Bauverfahren, das auf die Erlangung einer Baubewilligung abzielt und sich nach den landesrechtlichen Bauordnungen richtet, wird überprüft, ob die Einhaltung öffentlicher Sicherheits- und Ordnungsvorschriften eingehalten wird. Auch Nachbarn haben die Chance, besondere, Ihnen verliehen Rechte zur Verhinderung oder Änderung des Bauvorhabens einzubringen.

Bauträgervertragsgesetz

Wird eine Neubauwohnung erworben, die von einer Baufirma erst zu errichten ist, wird meist das Bauträgervertragsgesetz zu berücksichtigen sein. Da die Baufirma, auch der „Bauträger“ genannt, meist die Finanzierung des Baus vor der tatsächlichen Errichtung gesichert haben möchte, wurde dieses Schutzgesetz geschaffen. Darin enthalten sind zB Vorschriften, die vorsehen, in welcher Phase des Baus, wie viel des Kaufpreises an den Bauträger zu übergeben ist oder welche Absicherungen wie etwa Bankgarantien dem Käufer im Falle der Insolvenz gewährt werden. Zuletzt ist zur der Einräumung von Wohnungseigentum ein weiterer Vertrag unter dem Regime des Wohnungseigentumsgesetzes zu errichten. Die mangelnde rechtliche Unterstützung kann einschneidende negative Konsequenzen zur Folge haben.

Notariatsaktpflicht bei Übergabe von Liegenschaften innerhalb der Familie

Eine andere Problemstellung betrifft die Übergabe von Liegenschaften und die darauf befindlichen Immobilien durch Weitergabe innerhalb der Familie. Da es sich meist um Schenkungen handelt, ist die Notariatsaktspflicht zu beachten. Gemäß § 1 lit d Notariatsaktsgesetz sind sämtliche Schenkungsverträge notariatsaktspflichtig, sofern zuvor keine reale Übergabe stattgefunden hat.

Steuerrechtliche Aspekte bei Immobilientransaktionen

Auch der Fiskus ist stets in Transaktionen involviert. Durch die Übertragungen und den damit verbundenen Eigentümerwechsel kommt es zum Anfallen von Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5% des Kaufpreises (bei nahen Angehörigen 2%) und 1,1% Eintragungsgebühr. Die Bestätigung über die Entrichtung der Grunderwerbssteuer (Unbedenklichkeitsbescheinigung) ist gleichzeitig auch Voraussetzung zur Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Die Selbstberechnung und Abfuhr der entstehenden Steuerlast, die zu deutlich schnelleren Einverleibung führt, kann nur von Rechtsanwälten und Notaren durchgeführt werden.

Abgrenzungen zu anderen Rechtsgebieten

Unter Immobilienrecht im weiteren Sinne sind zu alledem auch die Gesetze über Vermietung und Verpachtung zu verstehen. Durch die zahlreichen Besonderheiten und Umfang spricht man jedoch vom eigenständigen Rechtsgebiet Mietrecht. Besonderheiten gelten auch für die Gruppe der „Superädifikate“. Diese „Gebäude“ sind auf fremdem Grund errichtet und haben nicht den Zweck, dort für immer zu bleiben. Viele Bestimmungen werden dadurch anwendbar bzw. unanwendbar.

Einem Anwalt für Liegenschafts- und Immobilienrechts unterstützt Sie in folgenden Bereichen:

• Gestaltung von Verträgen oder Kaufangeboten
• Sicherstellung der Lastenfreiheit von Liegenschaften
• Treuhandschaftliche Kaufabwicklung durch besonders gesicherte Anderkonten
• Führung von Kaufpreisverhandlungen
• Erlangung der notwendigen Genehmigungen
• Rechtsschutz bei Vertragsverletzungen
• steuerrechtliche Abwicklung
• und vieles mehr

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